苏州东山别墅项目营销策划报告.pptVIP

对于下沉的地下室可以做特殊处理，使其具有更多附加值。 通过天窗的采光处理，使得地下室可以用作书房、工作间等功能。 第六十二页，共一百一十四页。 2、细节风格 赋予建筑退台和坡地地貌的特色，在立面处理上加入大量的平台、绿化、花圃，使建筑体量隐于绿化中，在绿逸环绕中体验溶于自然的快乐。 第六十三页，共一百一十四页。 3、花园院落设计 项目总建筑面积：7451平方米 建筑投影面积：3726平方米 可营造景观面积：9314平方米 - 3726平方米 = 5588平方米 规划总户数：约为42套 建议：每户赠送入户花30-50平方米 （则用去1260-2100平方米，至少还有3500平方米可以用作公共配套。） 第六十四页，共一百一十四页。 院落设计： 每家每户都有一个入户花园（独立的院子），充分注重业主的私密性的同时，更强调一种相融共生的邻里关系。 在院落中可栽种碧螺春，偶有兴致，可体会种茶、采茶之乐，也可委托物业公司管理。 第六十五页，共一百一十四页。 第六十六页，共一百一十四页。 （四）其他建议 1、会所：由于项目规模限制，项目内部会所功能有限。但业主可以利用周边楼盘的会所设施，如“东山会”。 2、道路、植被、照明、标示系统等做统一风格，景观化处理。 第六十七页，共一百一十四页。 3、周边民房立面美化建议 因本项目周边民房排布杂乱、外立面颜色不统一，造成项目天际线混乱，视野不好，降低了楼盘档次。 建议联系政府，以政府重新规划东山的名义对周边民房进行外立面统一修饰，尽量与本项目做统一风格，改善项目视野。（修饰费用与政府协商解决） 第六十八页，共一百一十四页。 第六篇：价格策略 第六十九页，共一百一十四页。 房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法四类，本案当前最为适宜的定价策略为可比楼盘数量化定价原则。 可比楼盘量化定价法的步骤： 选择对本案有参照价值的楼盘； 分别参考各楼盘对本案的影响力，即影响力权重值； 分别选择“建筑规模”、“区域位置”等因素将本案和相对应项目进行比较，根据每个因素所占影响力设立权重值； 得分=权重*打分，根据每个因素得分求和，得出每个项目分数； 比较价格=楼盘时价*综合得分； 各楼盘权重值=比较价格*影响力权重值； 本案参考均价=各楼盘权重值求和。 第七十页，共一百一十四页。 一：市场对比法： 本案位于东山别墅区内，选取对象应为与本案有同类可比产品的周边项目： 选取东山景园、吴地雅舍二个项目作为定价参考： 判别标准 权重 东山景园 吴地雅舍 东山会 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 建筑规模 16% 0.9 0.144 1 0.16 0.85 0.136 地理环境 14% 1.1 0.154 1.1 0.154 1 0.14 周边配套 10% 0.8 0.08 0.85 0.085 0.9 0.09 社区规划 14% 0.8 0.112 1 0.14 0.8 0.112 对外交通 10% 0.8 0.08 0.9 0.09 1 0.1 产品设计 16% 1 0.16 1 0.16 0.85 0.136 区域认知度 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 品牌效应 10% 0.8 0.08 1 0.1 0.9 0.09 总计 100% \ 0.91 \ 0.989 \ 0.904 第七十一页，共一百一十四页。 楼盘 名称 影响力 权重 楼盘 时价 综合 得分 比较 价格 权重值 东山景园 30% 9000 0.91 8190 2457 吴地雅舍 30% 8800 0.989 8703 3348 东山会 40% 10800 0.904 9763 3905 本案双拼、联排产品市场参考均价： 9710 以市场对比法得出，本案双拼、联排产品市场参考均价：8447 由于东山会项目为纯独立别墅，根据市场情况比对联体别墅价格在独立别墅60％左右 第七十二页，共一百一十四页。 二、成本核算法 根据本项目实际情况核算成本后，得出实际价格。 1、土地费用：约2700万元 2、建筑安装费用：7451平米×1200元/平米＝约895万元 3、配套工程及其他费用：道路、绿化、景观、给水、排水、供电、电信、智能化、安防系统、设计、地质勘察、 监理、 政府规费、营销推广、项目管理费、税收、及不可预见费用等： 7451平米×1300元/平米＝约900万元 4、项目总成本约4400万元。 第七十三页，共一百一十四页。 项目住宅成本均价为6224元/平米，加上40%的利润本项目成