物业管理法规及常识.pptVIP

概念七、物业管理服务费 来源：1、向业主收取的服务费 2、公用设施、设备和公共场所的 经营收入 3、部分商业用房的租金 4、住宅区的其它合法收入 第三十一页，共七十三页。 三、物业管理的性质和特点： 1、物业管理的性质 社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。 专业化：设备、环境、安全、租售等 企业化：物业管理行为是一种企业行为 经营型 ：物业管理的属性是经营，提供的是劳务与服务，推行有偿服务、合理收费。 第三十二页，共七十三页。 2、物业管理的基本特点 业主自治自律 （业主公约和业主委员会） 业主自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权； 业主自律：单个业主利益服从公众利益。 物业管理企业的专业化管理 业主委员会与物业管理企业是平等的合同关系 第三十三页，共七十三页。 四、物业管理的作用 确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿命 能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境 （怎样理解予管理于服务之中？具体应当怎样做） 使物业保值、升值（消费者注重长期效应） 促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补贴负担 （花园城市有赖于物业管理） 第三十四页，共七十三页。 五、物业、物业管理的分类 1、物业的分类 按使用功能分为：居住物业、商业物业、工业物业、其他 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层 第三十五页，共七十三页。 2、物业管理的类型 住宅区管理 （怡和新城） 工业区管理（经开区厂区管理） 写字楼管理（成都摩根大厦） 商贸楼管理 （万达广场） 第三十六页，共七十三页。 六、物业管理的基本内容 1、房屋的使用、维修、养护 2、消防设施设备、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车库、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施、公共场所的使用、维修、养护和管理 3、清洁卫生（外包体现专业化分工） 4、车辆行使及停泊 5、公共秩序（业主家中失窃是否应由管理公司赔偿） 6、市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项：如房屋本体维修基金管理规定、公用设施专用基金管理规定等 第三十七页，共七十三页。 配套说明 房屋的五分法： 1、自用部位：责任人为业主 2、毗连部位：责任人为毗连业主 3、本体（共用部位）：本体内的全体业主 4、公用设施：责任人为业委会 5、居民生活供应部门（供水、供气、供电等） 责任人为有关部门 第三十八页，共七十三页。 住宅区内禁止的行为 1、践踏、占用绿化地； 2、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能； 3、乱抛垃圾、杂物； 4、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等； 5、损毁、涂画园林艺术雕塑； 6、聚众喧闹； 7、随意停放车辆和鸣喇叭； 8、发出超出规定标准的噪音； 9、排放有毒、有害物质； 10、经营业主公约所禁止的行业； 11、法律法规及市政府规定禁止的其他行为。 第三十九页，共七十三页。 七、物业管理的基本环节 1、策划阶段 早期介入：项目决策、可行性研究、规划设计 制定管理方案：确定管理档次 、确定服务标准 、财务收支预算 组建或选聘物业管理企业 2、物业管理的前期准备阶段 物业管理企业内部机构设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度和制定 第四十页，共七十三页。 3、启动阶段 接管验收 用户入住 （装修管理） 产权备案和档案资料的建立 成立业主大会，选举产生业主委员会 4、日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调 （内部、外部关系） 第四十一页，共七十三页。 《物业管理条例》应用案例分析 案例一：业主有权监督物业服务如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。　　作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻秩序维护员，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对秩序维护人员加强管理。“如果秩序维护工作如此被打折扣，小区的秩序维护员不就形同虚设了吗？居民的秩序维护费不就白交了吗？”王女士说。 第四十二页，共七十三页。 案例分析 这事王女士管得好，她完全有权利这样做，《物业管理条例》为她撑腰。 条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使： 其中第7条为监督物业管理企业履行物业服务合同； 第四十三页，共七十三页。 案例二：屋顶广告收益不能全归物业公司　　 在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其