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叠加别墅案例研究 Appendix Content 叠加型别墅的概念 叠加型别墅的演变过程 叠加型别墅的客群特点及市场空间 叠加型别墅的设计支点 叠加型别墅的户型设计特色 叠加型别墅设计个案 康城II 期 倚林佳园 珠江国际城 京城雅居 境界水晶城 美林香槟小镇 塞那维拉 圆明园东门住宅区 管乡新乡住宅区 叠拼别墅 案例研究 世．界．上．没．有．绝．对．的．好．户．型．，．但．是．有．最．适．合．于．某．一．特．指．消．费．群．的．户．型．。 叠加式别墅 叠加式别墅的概念 作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。 叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排， 叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户， 下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 叠拼的入户模式目前有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。 至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方 米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。 2 叠拼别墅 案例研究 叠拼并不同于传统的跃层，传统的跃层并不能满足很多购房人比较讲究的 对私有花园和露台的感觉，叠拼则实现了人们对于这种情调空间的“占有”。 或者有天或者有地，与公共住宅里面大家对资源的享用完全不一样；而且，它在公共空间的把握上与集合住宅也有所不同。在集合住宅里，大家都要经过楼梯间， 而现在可以做到一门两户，甚至独门独户，私密性得到了保护，这是一种品质的标志。 叠加式别墅的演变过程 叠拼，源自欧洲。 在荷兰等土地较为紧张的欧洲国家，从８０年代末至９０年代初，叠拼占相当主导的地位，尤其到８０年代后期，郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼； 后来虽然数量减少，但品质也在不断提高，现在很多叠拼产品都安了电梯。 在德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。叠拼的进深一般都控制在１０ 至１５米以内，另外，建筑形态也和国内有所不同，公共走廊多一些，外飘出来的楼梯比较少。第二就是没有完全独立的私家花园或楼顶露台，花园都是公共的， 也没有栅栏这种人为隔断。 3 叠加别墅案例研究 Appendix 叠加式别墅的客群特点与市场空间 欧洲当时叠拼住宅的消费者大都是中等偏下的人群，而开发这类产品的开发商由政府支持，也不允许赢利。但目前国内的叠拼买家至少是中等收入以上，现在的叠拼与欧洲当年的叠拼已经不是一个层面的产品了。 叠加式别墅的主要客源是中等消费群体别墅。别墅的价格普遍较高，众多白领并不具备很高的消费能力，但对于立体生活孜孜追求的消费心态，使他们更愿意购置这种类别墅住宅新形态：一是房价的适中合理使他们可以用公寓的钱买别墅生活，二是立体空间演绎精彩为居家生活备添活力。因此，只要产品营造到位， 这种物美价廉的别墅应不愁销路。 目前市场上叠拼产品的拥趸者大都是这样一类群体： ３０～４０岁左右；受过良好的教育； 收入稳定，介于中档与高档之间；在各自的单位中肩负着中层以上的职位； 家庭已经构建完成；对品质生活有着热切的追求和较高的品位； 已完成一次置业，升级改善需求迫切； 情调之外，实用也是其考评物业的另一条重要标准。 可以用 “具有小资情结的中坚阶层”来描摹这一购房群体。 叠加式别墅的设计支点 低层：大部分叠加式别墅是四至六层。如果再高的话和一般复式公寓没什么区别了。由于受层高限制，通常是两套别墅住宅上下叠加； 低密度：叠加式别墅容积率大致在 1 左右，低的不到 0.8,一般比联体别 墅要高，但比多层公寓要低； 房型面积介于公寓与联体别墅之间：叠加式别墅面积多在 150~300m2 之间； 有别墅要素：下单元住户拥有小花园，大约在 30~40m2 左右；上单元住 户拥有面积较大的露台。大多数住家有车位，但多数没有车库。 注重景观：叠加式别墅密度较低，有利于营造景观； 叠拼别墅 案例研究 高架空绿化层：首层架空一般在 5 米以上，并形成绿化景观； 价格适中：总价宜控制在 150 万元以内，价格太高则不如买联体别墅与独立别墅。 叠加式别墅户型设计特色 叠加式别墅户型的