上海某地产新江湾城项目投资建议书.pptVIP

30 人均可支配收入增长趋势 2005、2006两年人均可支配收入增长率高于商品住宅价格增长率 第三十页，共八十三页。 31 小结： 在宏观调控的作用下，上海房地产市场的泡沫被 极大的挤出， 而经济的高速发展，人均收入的提升已经为上海房地产的又一次发展积蓄了能量。 第三十一页，共八十三页。 32 供应减少需求回升，房产市场已处在回暖的临界点。 2000-2006年上海商品住宅供应（批准预售）、需求（预售登记） 2.2 市场供需分析 单位：万平方米 第三十二页，共八十三页。 33 2000-2006年土地市场交易量 单位：万平方米 土地供应的减小将对未来1-2年内的供需结构产生重要影响，房价大幅度上升不可避免。 第三十三页，共八十三页。 34 上海、重庆当期市场存量与年度消化量的对比 单位：万平方米 第三十四页，共八十三页。 35 被访者购房目的 以自住为目的的购房者占到总比例的91%，保证了房地产市场的需求将在中短期内保持稳定。 第三十五页，共八十三页。 36 潜在置业者的购买潜力多数将在1年左右的时间释放。 被访者购房时间 第三十六页，共八十三页。 37 一、五角场商圈 随着万达商业广场开业，百联又一城、沃尔玛、巴黎春天、HOLA家居、万达国际影城、新华书城等商业企业一一亮相。未来5年内，五角场城市副中心南部商业商务区130万平方米的功能性项目将相继建成。届时，该地区将成为特色鲜明的市级公共活动中心，其辐射作用将覆盖上海东北部。目前，同在五角场商圈的中环国际大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦，已于2004年竣工并投入使用。江湾－五角场城市副中心的功能将分为三部分：南部商务区，规划面积0.96平方公里；中部杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里已完成一期部分；北部知识创新基地，规划面积1.29平方公里，与新江湾城相接。 第三十七页，共八十三页。 38 五角场商圈图 第三十八页，共八十三页。 39 二、区域写字楼分析 1、区域内的产业分布集中，多以高新科技为主； 2、区域内写字楼的入住率绝大部分维持在95%左右（见左图）； 3、常驻办公人口将为该区域提供高质、稳定的潜在客户群体。 名称 入住率 上海万达商业广场 95%-98% 复旦科技园大厦 94%-95% 创智天地坊 55% 平盛大厦 80% 富庆国定大厦 在建 五角场科技大厦 98% 无锡大厦 98% 中环国际 98% 科技卵化楼（二期） 100% 第三十九页，共八十三页。 40 新江湾区域需求持续上升，存量不足，价格持续上升。（见下图） 第四十页，共八十三页。 41 小结： 1、上海市住宅供应量在过去2年和可预见的1－2年将持续下降，而需求不断提升。供需关系带来的价格上升不可避免。 2、以自住需求为主的购房需求有较强的抗风险能力。为上海房地产的稳定发展提供保障。 3、五角场商圈的发展为新江湾城提供了持续增长的高收入人群。而区内房地产正处于起步阶段，需求旺盛而供应不足，价格持续走高。 第四十一页，共八十三页。 42 合生珠江：新江湾城1号作品——合生江湾 2.3竞争对手扫描 土地面积 17.7公顷 业态规划 容积率 1.6 小高层 11/18层 建筑面积 28万平米 成交时间 2005年1月 售价 均价1.6万元 楼面地价 5617元左右 第四十二页，共八十三页。 43 现场照片 第四十三页，共八十三页。 44 华润置地：C2地块 土地面积 15公顷 业态规划 容积率 1.6 高层 20/18/11层 建筑面积 24万平米 别墅 －1＋4+1叠加 成交时间 2006年11月 预计售价 2.2万元/平米 楼面地价 7000元左右 开盘计划 今年下半年推出叠加别墅部分 第四十四页，共八十三页。 45 橡树湾效果图 第四十五页，共八十三页。 46 2.4 竞争对手扫描 修建中的会所 第四十六页，共八十三页。 47 小结： 1、合生项目档次低，示范区、样板房效果差、管理混乱。其均价17000元/㎡应是我们未来价格预期的保底价。 2、华润项目叠拼别墅(6层楼的全跃层花园洋房)预计开盘价格22000元/㎡。可成为我们定价的重要依据。 3、如果取得土地，我们将比华润晚开盘一年，价格将有提升的空间。 第四十七页，共八十三页。 48 三、市场定位 第四十八页，共八十三页。 49 3.1 项目总体定位 上海洋房新篇章 1、少有的城市生态居所。 2、独特的居住空间体验。 3、别墅级的建筑审美。 4、震撼性的小区环境。 第四十九页，共八十三页。 50 3.2 客户定位 目标客户来源 全世界、全国来沪工作的精英阶层； 上海追求生活品质的精英阶层； 五角场区域进行科研、教育、商