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万科、保利、绿城拿地策略及地块解析计划学习报告计划 万科、保利、绿城拿地策略及地块解析计划学习报告计划 万科、保利、绿城拿地策略及地块解析计划学习报告计划 检查报告 之《万科、保利、绿城的拿地策略以及地块解析》2009年10月 目录 开篇08-09的反思3 第一章从时间、资本维度看三家拿地4第一节理论前提：房价走势与开发商拿地主流行为描述4第二节从时间维度比较三家拿地5第三节从资本维度比较三家拿地8 第二章三家公司土地分布结构比较解析11 总结14 开篇08-09的反思2008与2009年，是不平凡的两年，中国房地家产在这两年的中，经历了太多的大起大落。中国的房地产开发商，先是从天堂跌落到了地狱，紧接着又从地狱飞上了天堂。 我们不会忘掉，在08年的隆冬，大批的房地产公司，因为缺乏现金流，在拂晓前的宁静等候中，无望的逝世；我们不会忘掉，08-09年那么多个平凡的下午，一幅幅优良的地块却因无人竞拍而流标；我们更不会忘掉，在这个夏季，跟着全国商品房市场的全面迸发，本来无人问津的地块立马变得炙手可热，本来流标的广渠路15号以40.6成交，长风地块70亿创下记录，紧接着不出几日又被绿地以72.45亿刷新，中国的土地价格像磕了药似的疯涨！ 我们不由反思自己，究竟： 1、售价高的项目，能否就是赚钱的项目？为何其余项目我们的项目却可能要20000元才能保本？  5000元的均价就可以盈余， 2、为何我们拿到的土地，总要比他人的要贵很多？为何区位相同，指标周边的地块之间，价格相差倒是天与地？ 3、几年前，当我们以一个相对较高的价格拿到某块地的时候，面对某些人的怀疑，我们是泰然处之还是暗地紧张？此刻，当我们拿到某些土地的时候，我们能否还是和当时相同的心情？对于将来，我们又有几成掌握？ 4、08年，土地市场的隆冬，我们能否也像大多数房地产公司相同，以一种无作为的方式，去冷眼旁观一块块土地的流标？09年夏，能否也像大多数房地产公司相同，发了疯似的四周寻地？ 5、当下一个房价周期到来的时候，我们能否已经为将来做好了足够的准备？我们熬过了08年的隆冬？下一个隆冬，我们能否还有实力活下来？ 我们，一定深刻的检讨08-09年我们的行为，究竟我们做对了什么？做错了什么？08-09年，市场带给我们的，绝对是最为难得的经验财产！正因为这样，我们可以借鉴、参照房地产大佬们是如何做的，为何这么做，这样做是对是错？房地产大鳄同时运作的是几十以致上百个项目，他们不会因为个别项目的成功或失败而成功或失败。只有战略高度上的计划失败，才会以致整个公司大多数项目的失败，而只有战略高度上的计划成功，才会被以为是“近似真谛”！ 为此，我有目的地选择了三家上市公司——万科（000002）、保利（600048）、绿城中国（03900），对其08年至09年所获取土地进行一个综合解析。从中，也许可以一窥中国房地 产格局的变化。这三家公司的拿地手法均分秋景， 因为绝大多数地块还未进入推盘阶段， 其 项目成功与否还未有结论，故本文中的全部结论，都是我的个人推测，请读者自行判断。 第一章从时间、资本维度看三家拿地 第一节理论前提：房价走势与开发商拿地主流行为描述 众所周知，开发商对土地的需求，是以其对今后房价的心理预期为依照的。以以下图，一个完好的房价涨跌周期，可以近似拟合为一个波涛线周期。一个完好的波涛线周期又可以分为四个阶段，在每一个阶段，整个市场的开发商主流心剪发展历程以下： 房价走势曲线Ⅰ阶段——地价下行拐点区（调整区）：市场表现：房价在这一阶段达到最高点，成交量急剧减小，刚性需求耗费殆尽，市场观看情绪开始出现，商品房市场明显供大于求。开发商心理：土地市场竞争激烈，因为先期的哄抢，土地价格极高，过高的土地价格以致土地市场开始分化成两种主导思想，部分开发商盲目追求天价“地王”，另一部分开发商则对今后房地产走向表示担忧，并开始加速推盘，而土地成交量开始下滑。 Ⅱ阶段——地价下行区（安全区）：市场表现：房价下行，成交量委靡但供求关系较为均衡，市场观看情绪浓厚，所以刚性需求开始增添，开发商捂盘现象广泛。开发商心理：因为下行的房价，以致开发商们对将来的判断较为消极，以致土地市场成交趋冷，成交量逐渐减小，开始出现土地流标或廉价成交。 Ⅲ阶段——地价上行拐点区（调整区）：市场表现：房价在这一阶段达到最低点并开始反弹，成交量一度极为委靡，但供求关系开始发生根本转变，纷至沓来的刚性需求就像蓄满了水的大坝，随时可能迸发。在成交量萎缩后，开始慢慢放量。开发商心理：在刚进入这一阶段的时候，土地市场极度冷清，多出现流标或底价成交，土地价格特别便宜；但是一旦拐点形成，因为廉价土地的诱惑，众多开发商会纷纷进场买入土地，土地成交量开始增添。 Ⅳ阶段——地价上行区（危险区）：市场表现：房价开始步步拔高，成交量亦不停加