某项目营销策划报告.pptVIP

? 户型示意 第三十一页，共五十四页。 ? 第三十二页，共五十四页。 ? 公寓户型配比建议 第三十三页，共五十四页。 ? 高层住宅户型配比建议 第三十四页，共五十四页。 ? 我们的产品要卖给谁？ 第三十五页，共五十四页。 ? 目标客户群 客户群分类 本地个体私营业主/商户 政府、金融、邮电及企事业单位 中高层管理人员、普通职员 周边县乡高端客户 外来管理、务工人员 有投资意向的任何人 高层住宅客户（人到中年有一定的经济基础，能够承受购房资金压力） 本地生意人/个体户 政府、各企事业单位中高层管理人员 周边县乡改善居住条件 公寓客户 年轻人过渡住房（自住） 白领居住用房 投资客（出租、转售） 第三十六页，共五十四页。 ? 客户的需要，我们必须知道！ 第三十七页，共五十四页。 ? 公寓装修符合星级酒店的标准 ———满足白领阶层、年轻人阶层便捷化的生活方式 户型设计科学，布局合理，通风、采光效果好 ———中年置业者改善居住条件的要求，他们需要舒适的室内生活 社区商业配套完善，优质的景观绿化，公共设施齐全 ———充分满足业主购物、健身、娱乐、休闲的需要 将项目的地段优势放大，建筑质量提高，产品品质全面提升 ———给置业者一种良好的投资前景，增加他们的信心 第三十八页，共五十四页。 ? 营销策划报告 潍坊健康街项目 2007年5月8日 第一页，共五十四页。 ? 市 场 篇 第二页，共五十四页。 ? 潍坊概况 地理位置 山东半岛中部/交通枢纽/到济南、青岛仅一个多小时的车程 经济 机械装备/海洋化工/纺织服装/造纸包装/食品加工/电子信息 人口 潍坊下辖四区六市两县：潍城区，奎文区，坊子区，寒亭区。高密市，诸城市，青州市，寿光市，昌邑市，安丘市。昌乐县和临朐县。市区人口126万 第三页，共五十四页。 ? 潍坊房地产市场的基本特征 受国土政策影响，国土及建设规划部门对用地指标的控制力强 近期高层住宅放量较大，新建在售项目较多，奎文区区域供给竞争较为激烈。 公寓项目不断涌现，当地消费者对此类新型产品存在一定接受程度。 房地产置业者消费观念趋于理性 房地产项目广告力度大，传媒多样化 上述几点分析也许不能全面反应潍坊房地产市场的现状，但是从一定程度上给了我们许多启示： 提升产品价值，差异化的产品路线是制胜的有利武器。 第四页，共五十四页。 ? 为了取胜，我们需要了解对手 ————典型竞争项目分析 第五页，共五十四页。 ? 项目概况： 位于虞河路与北宫街交叉路口以东，项目占地32亩，总建筑面积72000平方米，其中住宅面积36000平方米，商业面积23000平方米，停车场面积13000平方米，由山东舜都置业有限公司开发。 工程由A 栋、B栋两栋楼组成，其中两栋楼的1——3层贯通为一体，作为项目的商业部分，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物广场。 A 栋和B 栋楼的4——22层全部为精装商务公寓，共计600余户层高3米。地下一层为停车场，与地上广场共计有800多个停车位，停车位待租。 主力户型： 主力户型面积为46平方米—80平方米 销售价格： 起价2136元/平方米，均价2850元/平方米，9层2716元/平方米，11层2816元/平方米，层差价为50元/平方米，共22层。 物业管理： 康怡安物业管理有限公司负责该项目的物业管理。物业费0.7——0.85元/平方米，工程预计2008年6月30 日交房。 竞争项目之1—舜都·双子星座 第六页，共五十四页。 ? 项目概况： 泰华 领域由山东世纪泰华集团投资,DYN(CANADA)德奈国际和山东 城镇设计院设计,项目总建筑面积逾9万平方米.整体规划为地下2层，地上24层。1~3层为商业部分，其中1层为酒店式豪华大堂，2层作 为超市进行规划，3层为波特曼共享空间会所。产品涵盖精装修UNI白领公寓，苹果公社，乐富特公馆，经济型酒店鸢飞快捷酒店。 主力户型： 面积涵盖33㎡—109㎡，主力面积40㎡—50㎡，LOFT产品主力面积在80㎡—110㎡ 销售价格： 七层起，起价2648元/㎡，层差价为20元/㎡，共24层1.50元/平方米·月。 项目优劣势分析： 项目底层生活、娱乐休闲等配套设施较为完备，户型办公或居住自由度较大，销售价格较低，宣传力度较大，能够吸引时尚消费人群。 竞争项目之2—泰华·领域 第七页，共五十四页。 ? 项目概况： 位于高新技术开发区东明路与北宫东街交叉口东南角，由山东英图投资开发有限公司开发。规划总建筑面积