湖北广水市世纪花园营销策划冯西河.pptVIP

PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之国际现代城 地理位置 广水市广玉路 建筑类型 多层、小高层、别墅 总体量 社区总规模35万㎡ 销售价格 二期目前均价1780/㎡ 销售情况 现主推二期“锦绣华府” 第二十一页，共六十九页。 PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之国际现代城 营销推广 形象定位：“城市新界?35万㎡高尚人居领地”，策划代理为 武汉经天纬地，推广方式主要为户外、灯杆、电视等。 除现场售楼部外，该项目在市区另设一接待中心，预订客户可 享受开盘时97折优惠。 竞争性分析 国际现代城与本案区位大致相当，同时其开发规模大，户型 多，在一个消费人口毕竟有限的县市，无疑对本案形成了较 大的竞争。 第二十二页，共六十九页。 PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之万景城市广场 第二十三页，共六十九页。 PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之万景城市广场 地理位置 应山南门大转盘 建筑类型 多层 销售价格 住宅均价1200-1500 元/㎡ 商铺均价6000 元/㎡ 销售情况 已销售过半，目前主推商铺，依托商业进一步 带动住宅销售 第二十四页，共六十九页。 PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之万景城市广场 营销推广 形象定位：“中心南门?商居生活新坐标”，推广方式主要为 户外、电视飞字等，售楼部另设于市中心印台山广场，不少客 户同时购买其住宅和商铺。 竞争性分析 万景城市广场位置略差于本项目，其在居住上的配套，将更依 赖于新车站的兴建，以及自身社区商业的进一步打造。 第二十五页，共六十九页。 PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之名门雅居 第二十六页，共六十九页。 PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之名门雅居 地理位置 广安路44 号（原广水宾馆） 建筑类型 小高层 销售价格 一期将开发四栋纯板式小高层 预计均价为2100 元/㎡ 销售情况 目前处于形象入市阶段，接受客户登记 第二十七页，共六十九页。 PART2： 市场调研 ◎ 典型项目之名门雅居 营销推广 形象定位：“城市核心?尊享上品名宅”，现主要推广 方式为跨街户外、灯杆等。 竞争性分析 作为广水罕有的城市中心楼盘，名门雅居尽享城市最好 的教育、商业、市政配套资源，加之其工程进度于本案 大致相当，同样对本案购成了极大竞争。 第二十八页，共六十九页。 PART2： 市场调研 4、结论分析 ◎ 结论之问题： 同众多三线城市一样，广水市的房地产开发有“政府支持大、政策优惠多、综合成本低、机会成本小”等优势。但是，同时广水市场的确也存在“产品设计落后、市场容量相对较小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”等问题。 另一个核心问题是，在许多三线城市，一个项目成功了，随后便有大量同类物业陆续上马，同时亦面临着民间建房等难以预计的侧面竞争。同样，广水有限的市场容量很容易饱和，成为影响鑫世纪花园入市的最大风险。 第二十九页，共六十九页。 PART2： 市场调研 4、结论分析 ◎ 结论之竞争和机遇： 面对已经交付使用的长江公寓、名都花园一二期，正在热推的国际现代城、万景城市广场，高调形象入市的名门雅居，以及即将入市的鑫世纪花园……作为一个县市，广水市的楼市竞争可谓激烈。 而机遇是：在90万人口的广水，初步统计由专业房地产公司开发，已销售的商品房有2000多户，正在销售及在建的有3000多户，除去这些物业不计，等待被满足的刚性购房需求仍有4000户左右。这为容量为930余户的本项目提供了极大的入市机遇。 第三十页，共六十九页。 PART2： 市场调研 4、结论分析 ◎ 结论之综合归纳 作为一个三线城市，广水的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质区别，其开发理念、营销策略等也大相径庭。在广水运作房地产项目不能脱离当地的实际情况，生搬硬套在一、二线城市的运营模式；正确认识三线城市及其房地产市场是三线城市开发的前提，仅此作为合作双方在广水鑫世纪花园项目上的协作运营思路！ 第三十一页，共六十九页。 PART3： 市场定位 第三十二页，共六十九页。 PART3： 市场定位 （一