房地产项目管理chp2房地产项目管理组织系统.ppt

第2章 房地产项目组织系统 ;第2章 房地产项目组织系统;2.1 房地产项目组织概论 ;组织机构的主要作用：;1）项目组织2）项目管理组织它们是两个不同的、而又相互联系的概念。项目管理组织作为一个组织单位，也必然包括在项目组织之中。 ;项目组织与项目管理组织;项目组织 的特征;（3）项目组织系统;2．房地产项目组织的基本结构;（2）项目组织的基本结构层次;项目的不同阶段，上述三个层次的人员承担的任务不同： 项目前期策划阶段，主要是由投资者（业主）对项目的目标进行设计。 项目设计和计划阶段。主要工作移向项目的组织层、设计单位、监理单位。 项目施工阶段。项目组织层和实施层的工作将进入高潮。 项目后期管理阶段，三个层次都必须有相当大的投入。;3．房地产项目组织的策划;项目组织策划过程;责任矩阵 ;2.2 房地产项目组织的特点与基本原则;特点; （5）项目组织易受到相关部门不同程度的影响（6）项目组织有高度的弹性、可变性（7）项目组织没有固定的组织文化（8）项目组织有自身的结构和组织关系  ①专业与行政的关系 ②合同关系 如果遇到问题，先通过合同、法律、经济等手段来解决问题，而不要先采用行政手段解决有关问题。 ;2．建立房地产项目组织的基本原则;（3）灵活性和适用性相结合的原则 （4）组织制衡原则 （5）保持项目组成人员及其责任的连续性和统一性原则 ①项目的整体性工作最好由一个单位或部门全面负责管理、统筹安排。 ②项目的主要承担者应对项目的最终成果负责。;（6）合理安排项目组织管理跨度与管理层次原则 管理跨度：又称管理幅度，是指某一组织单元直接管理下一层次组织单元的数量。 管理层次：是指一个组织总的结构层次。 ①窄跨度、多层次的组织结构 ②宽跨度、少层次的组织结构?;（7）合理授权原则 ①按所完成的任务和预期取得的结果进行合理授权。 ②采取分权形式对组织进行授权。 ③应谨慎授权。?;组织结构的构成因素;管理跨度;2.3 房地产项目的组???形式;（2）分标的依据;（3）分标的方式;分阶段平行分标方式结构;2）总承包方式——;分包商1;总承包方式的特点：①业主合同关系简单，有利于业主对项目的总体管理与规划。②总承包项目有利于总承包商对项目进行统一管理。③总承包项目的责任体系是完备的。④总承包方式对总承包商要求较高。 ⑤总承包项目对业主与承包商双方都有利。;3）设计或施工总分包模式;设计或施工总分包模式;设计或施工总分包模式;4）联合体承包模式; 初步设计 缩短工期 详 细 设 计 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 招 标 文 件 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 招 标 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 施 工 Ⅰ Ⅱ Ⅲ ;5）CM模式（Construction Management的缩写）;CM 模 式;CM模式的类型：;CM 模 式;CM模式的缺点: （1）对CM经理的要求较高。 CM经理所在单位的资质和信誉都应该比较高，而且具备高素质的从业人员。 （2）分项招标导致承包费高。 ;2．房地产项目的组织结构形式;企业领导;2）寄生式项目组织的特征 ①项目组织的功能和作用很弱 项目经理对组织成员没有正式的指令权、指挥权和决策权；仅是一个联络小组的领导，从事信息收集、处理与传递，对目标不承担责任； ②项目组织不需要组织规则——成员兼职 ③项目组织成员在项目建设期间与原部