盐城金庭苑别墅营销推广建议50p.pptxVIP

会计学 1 盐城金庭苑别墅营销推广建议50P  营销目录 二、客户分析 一、市场分析 三、推广思路 四、活动方案 第1页/共50页 一、市场分析 第2页/共50页 1、政策分析 （1）坚持调控，巩固调控的成果 （2）温家宝总理：房价远没有回到合理价位，调控不放松 （3）“有保有压” 两会”期间，住建部等部委对房地产政策表态，政策措施“有保有压”，“限购令”不松动，房产税改革试点范围扩大，主要城市继续坚定落实房地产调控政策，但合理购房需求会受到保护，这些通过“两会”透露出来的房地产政策，将大致确定今年的房地产市场走势。 （4）房地产业仍面临较好发展空间，长效机制将逐步建立 （5）货币政策的变化（降息、降准等） 第3页/共50页 2、盐城别墅市场分析 本案项目周边同类产品竞争不多，也就月湖花城一家，但是在总价上我们具有很大的优势 第4页/共50页 项目周边楼盘分布 金庭苑 别墅 第5页/共50页 项目周边楼盘分布 金庭苑 别墅 第6页/共50页 项目名称 项目地址 付款方式 产品类型 主力面积 成交均价 营销策略及手段 促销活动 月湖花城 盐马路与世界大道交汇处353号 一次性付款和按揭 双拼 联排 独栋 300-800平方米 20000元/㎡ 户外广告牌、电视传媒、盐城各大报纸周刊、公交广告 送地下室、购独栋送电梯等 购房96折 九仟阶 亭湖新区大洋湾生态公园内 一次性付款和按揭 中式别墅 300-400平方米 12000元/㎡ 户外围墙、工地大牌、大型酒店宣传、首映礼、长期电视报刊 送地下室、送车库， 总价再打折 恒隆花园 盐城市南洋镇 一次性付款和按揭 叠加 联排 15000元/㎡ 户外广告牌、电视传媒、盐城各大报纸周刊、公交广告 “购双拼送超大阁楼” 按揭9.8折，一次性付款，9.6折的优惠 金庭苑 东进路与西环路交汇处 一次性付款和按揭 欧式联排 240-280平方米 12000元/㎡ 半地下的储藏室与地面上的单价一样，另外车库5000元/㎡，客户很难接受，而且优惠活动少，宣传力度不够，很多人不知道有金庭苑有别墅项目。 3、同类产品对比 第7页/共50页 别墅项目名称 平均价格 地理位置 周边配套 小区内环境 物业服务 品牌价值 住宅类型 销售价格 月湖花城 12700 11% 9% 15% 8% 8% 6% 19939 恒隆花园 12700 -39% 10% 20% 10% 10% 7% 14986 九仟阶 12700 -40% -14% 20% 10% 10% 8% 11938 大地名居 12700 -41% -10% 10% 8% 2% 10% 10033 依云香溪 12700 -20% -11% 4% -10% 2% 4% 10763 金庭苑 12700 10% 8% -10% -14% -20% -8% 10380 备注：平均价格位以上在售楼盘别墅类总体平均价。本案因小区内环境还没做成，所以环境类评分可以重做，其他如多做推广，提高知名度，品牌价值类分数也可以提高，结合以上原因，现售别墅建议价格在:11000元左右。 区位定价分析 第8页/共50页 从上述楼盘看,盐城地区别墅供应量小,多分布于盐城市区边缘,面积相对比较大。 从地理位置来看，仅有月湖花城和依云香溪与本案靠的较近， 目前月湖花城只剩下独栋，其它产品已售完；而依云香溪单价与我们项目相差不多，也是联排产品，户型类似，因此有一定的竞争，该盘别墅前后都有私家花园。但对我们有利的是其所剩的房源不多。 从宣传类型来看，各楼盘重视了广告的效应，在广告方面做出了很大的投入，以让更多消费者关注到该项目，从而进一步扩大目标客户群体并加深了客户对其项目的了解。 上表简单分析： 第9页/共50页 4、本案SWOT分析 靠近市区、地段优势明显，东进路上，商业发展迅速，本项目附近的住宅及商业有巨大的发展潜力。 项目规划产品种类多，有住宅、别墅、商业等，可以满足不同消费者的需求。 双学区房，距离名校不远。 东边有时代超市二店和宝龙永辉超市，西边有一菜场，生活配套设施相对齐全。 政府可建别墅土地不再批建，地段和产品皆属稀缺资源。 房产调控和货币政策有所松动； 优势（S） 劣势（W） 项目南边有工业厂房，不利于产品高级质感的塑造，日后拆迁规划也是一不可确定因素。 客户对地下室和车库与房屋面积同价以及计入产权与否分歧很大。 相临两套别墅之间私密性不强，站在靠采光井的窗边可以清楚地看到对面一家。 周边相应生活配套不够齐全，银行、商业还几乎没有。 没有打响知名度，宣传推广较少，很多消费者对本项目不知道甚至是不了解。 第10页/共50页 本案SWOT分析 本项目都是稀缺房源，再此地段上已不可能再建。 在售的别墅产品不多，购买别墅的客户可选择的房源并不多