财务净现值分析和总结.docx

1 2 3 4 5 6 -400 100 150 150 150 150 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 0.5645 -363.64 82.64 112.70 102.45 93.14 84.68 -363.64 -281 -168.3 -65.85 27.29 111.97 项目的财务净现值为：111.97 万元 首先你要了解财务净现值的概念：它是指用一个预定的基准收益率，分别把整个计算期内的各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。 把第一年年初当基准，那么第1 年现金流量财务净现值*(1+10%)^1=-400 万，为什么这样理解，第 1 年底净现金流量是-400，这个年底的-400 万是有 10%的收益率得来的你反算到年初，需要多少现金呢，就是应该=-400/(1+10%) 所以第 1 年现金流量财务净现值=-400/(1+10%)=-363.64 万元 第 2 年现金流量财务净现值=100 除以 1.1^2=100/1.21=82.64 万元，怎么理解，也就是第2 年底的 100 万，需要折算到第一年年初，经历时间 2 年，这个就转化为多少钱存银行 2 年， 年收益是 10%得 100。 同理余下的各年 第 3 年现金流量财务净现值=150/(1.1)^3=112.70 万元 第 4 年现金流量财务净现值=150/(1.1)^4=102.45 万元 第 5 年现金流量财务净现值=150/(1.1)^5=93.14 万元 第 6 年现金流量财务净现值=150/(1.1)^6=84.67 万元 把第 1 年净现金流量到第 6 年累计=-363.64+82.64+112.7+102.45+93.14+84.67=111.96万元 某投资者以 10000 元/平米的价格买 25000 平方的写字楼，买房时又支付买房的4%的契税， 0.5%的手续费，0.5%的律师费和 0.3%的其他费用，其中，楼价30%的投资和各种税费由投资者支付，其余70%来自期限为 15 年，固定利率为7.5%，按年等额返还的抵押贷款。假若租金水平始终为 160 元每平米，前三年出租率为65%，75%，85%，第四年开始为95%，且之中保持该出租率，出租期间运营成本为毛租金收入的 28%，如果购买投资发生在第一年初，每年净收入和抵押贷款还本付息发生在年末，出租经营期48 年，目标收益率为 14%， 根据财务净现值和内部收益率判断项目可行性 （1） 购买总价：25000*10000=25000 万 （2） 税费 25000*（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1325 万 （3） 股本金 2500080.3+1325=8825 （4） 抵押贷款 25000*0.7=17500 （5） 还本付息A=P *i/(1-(1+i)的负 N 次方)，代数=1982.53 （6） 第一年净收入 25000*160*12*0.65*（1-0.28）=2246.40 （7） 第二年净收入 25000*160*12*0.75*（1-0.28）=2592 （8） 第三年净收入 25000*160*12*0.85*（1-0.28）=2397.6 （9） 第四年及以后净收入 25000*160*12*0.95*（1-0.28）=3283.2 （10） 净现值公式自己看结果是 731.28 （11） 内部收益率-585.12 （12） 14%+2%*731.28/(731.28+585.12)=15.11%14% 所以可行！ 某建设项目前两年每年年末投资 400 万元，从第 3 年开始，每年年末等额回收 260 万元， 项目计算期为 10 年。设基准收益率(ic)为 10％，则该项目的财务净现值为( )万元 A．256.79 B．347.92 C．351.90 D．452.14 -400/1.1-400/1.1 的 2 次方+260*（1.1 的 8 次方-1）/0.1*1.1 的 8 次方/1.1 的·2 次方=452.14 万元，选D 某贷款项目，银行贷款年利率为 8％时，财务净现值勾 33.82 万元，银行贷款年利率为10％时，财务净现值为一l6．64 万元，当银行贷款年利率为( )时．企业财务净现值恰好为零 A．8.06％ B．8.66％ C．9.34％ D．9.49％ 答案是 C 请问有没有什么简便算法 学员咨询：题目：某建设项目计算期 学员咨询：题目：某建设项目计算期 20 年，各年净现金流量如下表所示。折现率为 10％， 则该项目的FNPV 为（ ）。 年 份 净现金流量 （万元） 1 2 3 4 5 7～20 -180 -250 150 84 112 150 A.493.12 A.493.12 B.48