租赁合同知识讲义.pptVIP

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租赁合同 第一页,共三十九页。 【案例引入】 冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某,租期2年,租金每月1000。合同履行1年后,张某向冯某提出能否转租给翁某,冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200的口头协议。翁某接手后,擅自拆除了门面房隔墙,冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的? A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁 B.张某将房屋转租后,冯某有权按每月1200 元向张某收取租金 C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失 D.冯某有权要求翁某承担违约责任 第二页,共三十九页。 租赁合同概述 一、概念 《合同法》第212条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 其中,以物供使用、收益之人称为出租人;使用、收益出租物而支付租金之人称为承租人。所谓租金,也就是承租人为使用、收益租赁物而支付的报酬或者对价。租赁合同的标的物称为租赁物,动产抑或不动产,均无不可。通过上述定义可以看出,租赁就是一种移转“使用收益”权限的合同,或称“用益提供合同”。 第三页,共三十九页。 二、租赁合同的特征 1.租赁合同是移转财产使用权、收益权的合同; 2.租赁合同的标的物是有体物、非消耗物; 3.租赁合同是承租人以支付租金为代价的合同; 4.租赁合同是诺成合同、有偿合同、双务合同; 5.租赁合同是有期限的合同。 第四页,共三十九页。 三、租赁合同的种类 01 02 03 定期租赁与不定期租赁 合同法上的租赁与特别法上的租赁 动产租赁与不动产租赁 第五页,共三十九页。 1.动产租赁与不动产租赁 以租赁的标的物的种类为标准,可将租赁合同分为动产租赁(如衣服、图书等)与不动产租赁(如房屋出租、土地出租)。 区分意义在于,法律一般对不动产租赁有特殊的要求,如进行登记等;而动产租赁一般没有这些要求。 但是,有些动产往往适用不动产制度的规定,如汽车、船舶、航空器等动产的租赁,法律也有特殊的要求。 第六页,共三十九页。 2.合同法上的租赁与特别法上的租赁 我国《合同法》对租赁合同做了一般规定,在我国属于一般法。除此之外,我国《海商法》对船舶租赁有特殊规定,城市房地产管理法规对城市房屋租赁有特殊要求,这些属于特别法上的租赁。 区分的意义在于,在法律适用上,贯彻“特别法优先适用”的原则。 第七页,共三十九页。 3.定期租赁与不定期租赁 以租赁合同是否定有固定的租赁期限,将租赁合同区分为定期租赁与不定期租赁。前者指合同中有明确的固定的租赁期限的情形;后者指合同中没有约定固定的租赁期限的情形。 《合同法》第215条:租赁期限6个月以上,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。 根据《合同法》第232条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《合同法》第236条:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。 第八页,共三十九页。 3.定期租赁与不定期租赁 例:张某于1月租住何某一套房屋,租期一年。半年后何某出国,租期届满,何某未做任何表示。次年三月何某归来,要求张某立即搬出。 问:租赁关系如何? 答:次年一月起,该合同转为不定期租赁 第九页,共三十九页。 租赁合同的成立 一、租赁的标的物 关于租赁的标的物,《合同法》第212条明定为“物”。另外,此“物”原则上应为不可替代物,如果供使用收益的物为金钱或者其他可代替物,则合同类型将成为消费借贷,而非租赁。 第十页,共三十九页。 二、租赁合同成立的样态 租赁合同为不要式合同与诺成合同,其成立不以具备特别的方式以及交付租赁物为必要。原则上,只要当事人对于租赁物的使用收益及租金的支付达成合意,合同即告成立。 关于合同形式,根据《合同法》第215条,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。 故是否采用书面形式并不影响租赁合同的成立及生效。仅所定之期限,不受法律的保护而已,结果各当事人均不得主张期限利益,亦即均不受期限的拘束,而可依《合同法》第232条随时解除合同。 租赁合同的预约也是可以进行的,通过该预约来成立文本。比如房屋在建阶段,可以先签订租赁的预约。 第十一页,共三十九页。 租赁合同无效的特别效果 一、基于继续性合同的特别效果 作为一种继续性合同,如果租赁合同无效或被撤销,其法律后果比较特殊。我国司法解释明确规定: 法释【2009】11号第5条第1款: 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的

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