资产评估的市场法.pptVIP

（1）交易时间因素分析与量化： （2）功能因素的分析与量化： （3）成新率因素差异量化： （4）调整差异： 参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元）， 参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元） （5）采用算术平均法求取评估值： （892944＋617897）/2＝755420.5（元） 参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03 参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857　 参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1 第五十八页，共九十一页。 1 房地产概述 2 房地产评估特点 3 房地产的市场法评估 二、房地产等不动产评估 第五十九页，共九十一页。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地?、建筑物、房地合一。 房地产概述 第六十页，共九十一页。 专业性 技术性 复杂性 科学、艺术和经验三者的结合 房地产评估特点 第六十一页，共九十一页。 房地产的市场法评估 房地产的市场法评估就是通过与近期交易的类似房地产比较，并对一系列因 素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状态下的价值水平。这 些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、个别因素以及房地产状况因素 等几类。 基本计算公式： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数 P为被评估房地产价值 P’为可比交易实例价格 A为交易状况修正系数 =正常交易情况指数（100）/可比实例交易情况指数 B为交易日期修正系数 =评估基准日价格指数/可比实例交易时点的价格指数（100） C为区域因素修正系数 =被估对象所处区域因素条件指数（100）/可比实例所处区域因素 D为个别因素修正系数 =被估对象个别因素条件指数（100）/可比实例个别因素条件指数 第六十二页，共九十一页。 房地产的市场法评估一般步骤 1 收集交易资料 2 确定可比交易案例 3 因素修正 4 确定评估值 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 容积率修正 土地使用年期修正 第六十三页，共九十一页。 某宗房地产交易日期是2009年3月，根据资料显示，该地区此类房地产从2008年1月至2009年5月每月下降1%，随后又每月反涨3%至今，求评估基准日为2010年2月底的交易日期修正系数。B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266 第六十四页，共九十一页。 假设甲、乙、丙都是商业用地，对被评估地块甲的区域修正如下： 区域因素 被评估地块甲 参照实例乙 参照实例丙 商圈繁荣程度 25 24 29 道路通达程度 20 21 22 交通管制 10 9 10 交通流量 10 9 11 商业区中和环境 20 17 20 自然条件 7 7 9 规划因素 8 7 8 总分值 100 94 109 甲参照地块乙、丙的区域因素修正率分别为： 乙的区域因素修正率=100÷94×100%=106.4% 丙的区域因素修正率=100÷109×100%=92.7% 第六十五页，共九十一页。  容积率=建筑面积/用地面积 容积率修正系数=被估宗地的容积率修正系数/可比实例的容积率修正系数 假设甲、乙、丙的容积率分别为1.3、2.5、0.7，查阅该城市《容积率修 正系数表》如下： 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 2.1 甲对乙的容积率修正系数=1.2÷2.1=57.1% 乙对丙的容积率修正系数=1.2÷0.8=150% 第六十六页，共九十一页。 不动产评估案例 1 类似评估对象表 2 比较因素表 3 比较因素条件指数表 4 比较因素指数修正表 4 4 6 5 修正结果表 剩余年限修正表 第六十七页，共九十一页。 对比对象列表 周边同类物业 物业状况 售价 (元/平方米) 国际大厦 （西大街南段）6层 底商19层，总建筑面积60000平方米，外墙铝合金蓝色玻璃，局部花岗岩干挂，4部高速客梯 6205 商祺商务中心 （北大街南段）3至12层 地上12层，总建筑面积9958平方米，外墙陶瓷饰面砖，2部日本富士达客梯，网络布线 5460 远大商城 （西大街尾段）3至9层 地上9层，总建筑面积27246平方米，外墙铝合金玻璃幕墙，