房地产开发企业如何提高财务管理质量.docx

房地产开发企业如何提高财务管理质量 本文首先介绍了房地产开发企业财务管理特点，然后指出了房地产开发企业财务管理现状及存在问题，最后分析了房地产开发企业提高财务管理质量的策略。 标签： 房地产开发企业;财务管理质量;策略引言： 房地产行业作为资金密集型的高风险行业，近年来在我国得到了迅猛发展， 已经成为当前投资的一个重要领域，但也面临越来越激烈的市场竞争。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，其中重要途径之一，就是必须提高财务管理水平，促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具，为高层决策者提供充足的管理决策信息。 1、房地产开发企业财务管理特点 、开发周期长，筹资金额大，筹资任务重。 房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过 程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大 ;加之开发经营过程具有長期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长;最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发， 所以相应的资金筹集任务十分繁重。 、开发风险大，投资决策分析责任重、要求高。 房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此，房地产开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整能力差，也对企业在进行项目开发投资决策时的准确性提出了更高的要求。要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失，这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。 、开发经营活动独特，成本管理工作繁杂。 首先，在成本构成方面，虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费 等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。 其次，在成本核算对象方面，开发企业开发建设所具有的单件性特点，决定了成本计算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象;规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。 其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。 其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计入受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。 2、房地产开发企业财务管理现状及存在问题 目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在以下几个问题： 、在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。 、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/ 项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可靠的财务信息。 、财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。 3、房地产开发企业提高财务管理质量的策略 要搞好开发企业财务管理，真正使财务管理成为企业管理的中心环节，推动房地产业的振兴和迅速发展，必须根据开发企业财务管理的特点，应着重以下五个方面作出努力： 、搞好资金管理，提高资金利用率 要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，适时、适量、适度地筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。开发企业的资金投入量大，资金运转周期长，而企业本身自有资金量根本无法满足开发活动的