房地产开发全过程15个核心阶段流程图.docx

房地产开发全过程流程图 1 项目开发整体操作流程（一）投资决策 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物业部 总经理 通 过 对 市场 和 政 策的分析，明确 重 点 投 意 向 性选址 、土地 买 卖谈判 、初步勘察、城 市 规划意向 资区域 初 步 市 场调 研 — 提供 竞 争 楼盘 及 周 边配 套 分 析等 项目建议书 项目初步判断 深 入 市 场 调研、项目定位分析等 项目技术指标分析 成本测算 财 务 分 析 、 资 金筹措方案 概念设计方案 可行性研究报告  投资决策 招投标文件的限制 意向地块 2 的获取 项目开发整体操作流程（二）规划设计 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 意向地块的获取 签署土地出让合同 建 设 用地 规 划许可证  项目开发建议书  设计单位 成本预算 首期土地 营销推 土地勘 项目责任招投标 款的支付 广策划 测单位 书、 项目 招投标 考核指标 的编制 参 加 方 案讨论 ，意 见反馈 规划局审核报批 总体规划设计方案 日期、消防、园林、卫生、规划、交警、 电信等部门前期征询  初步设计阶段 建委召开初步设计评审会 取得扩初批文 报建 成立招评标小组 施工图设计阶段 环保、 环卫、 交警 、卫 生防疫人防 、防 震 等部门审施  施工图会审 3 工图通过 监理单位、 总包 施工图充备 单位招投标 项目开发整体操作流程（三）建设实施 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 施工图充备 监 理 单 位 、 总 包单位招投标 取得土地证 支 付 完 全 部土地款 建筑工程规划许可证 质监、 安监站报监 建筑工程施工许可证 办理抵押贷款 确定推广销售策略 建设施工开始 营造销售环境 分包单位招投标 4 项目开发整体操作流程（四）竣工交付 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 营造销售环境 完成物业招标 销售许可证 办理撤抵押等工作 正式开盘 完成物业管理方案 配套工程规 划及投招标 推广及销售活动 市政管线工程规划许可证  工程完工总结 建设工程竣工 工程结算 规划验收 交付使用许可证  办理竣工验收备案 接管物业竣工资料 房屋户权证 办理入住手续 5 项目投资及规划建议 组织设计单位招标 设计单位出竞标方案 评审方案及选定设计单位 编制项目规划设计任务委托书 设计单位作总体规划方案 经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核 规划单位及其他管理部门出具审批意见 设计单位作调整后再提呈最佳总体规划方案 指示设计单位按政府部门及建设单位意见进行调整 调整完善总体规划方案再报批政府规划管理部门 6 政府规划部门审核颁布发批文 总体规划设计方案审核工作流程 建设单位选址意见书管理过程 设计院进行项目规划 设计方案  建设单位向规划局送审建设规划设计方案 修改规划设计方案  住宅、环保、消防、卫生、 绿化、交通等管理部门审核意见 规划管理部门审核建设项目规划设计方案 规划设计方案批准 建设单位向规划管理部门申请《建设用地规划许可证》 管理部门核发《建设用地规划许可证》 建设单位凭《建设用地规划许可证》向土地管理部门申请《建设用地批准书》 7 申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》 工作流程 建设单位征询有关政府管理部门对规划方案意见 政府管理部门出具审批意见 规划管理部门核发总体规划方案批文 组织勘察单位招标评审会 勘察单位出具勘察报告 递交勘察报告于设计院 设计院按报告作设计图 组织审查初步设计方案图纸 设计院按报告作设计图 组织初步设计方案专家审批会 设计院按意见调整初步设计 初步设计方案审核意见 评定最佳初步设计方案， 满足政府及建设单位要求 8 勘察及初步设计工作流程 组织园林景观单位竞标 景观设计单位出具设计方案 方案评审会结合规划、设计、营销、预算等观点考虑方案 选定最佳景观设计方案深化 景观设计单位作深化景化设计  委托景观设计作深化设计会审 景观设计单位进行施工图设计及修改 景观设计单位根据意见完善施工图 评估景观施工图纸设计预算及发出修改指示 接受景观设计施工图及招标 9 园林景观规划工作流程 建设单位提出已批准的建设项目规划方案 委托有资质的环境影响评价单位 筛选重点环境评价项目 确定各单项环境影响评价的工作等级标准 环 地 境 块 现 状 状 环境影响预测 态 调 调 整 查 国家、地方有关法规、 建设项目环境影响调查分析 编制环境影响评价报告书提出环境保护建议和针对性措施及结论 否 专