房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额.docx

房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额 在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。 文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按 一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本（开发成本） 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 贷：营业外收入 我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。 【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。2016 年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为 2553 万元。 应抵减的销项税额为：2553÷（1+10%）×10%=253 万元 假如进行如下会计处理： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253 贷：开发成本 253 ①增加的土地增值税： 假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的 10%，适用 30%的土地增值税税率 253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元） ②增加的企业所得税： 假设该房地产开发企业为盈利企业 （253-98.67）×25%=38.58 （万元） ③增加的营业利润： 253-98.67=154.33（万元） 假如进行如下会计处理： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253 贷：营业外收入 253 ①增加的土地增值税： 因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。 ②增加的企业所得税： 假设该房地产开发企业为盈利企业 253×25%=63.5 （万元） ③增加的营业利润： 营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。 营业外收入 开发成本 土地增值税企业所得税营业利润 不影响 增加 63.5 万元不影响 增加 98.67 万元 增加 38.58 万元 增加 154.33 万元 上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本， 而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。