中广信地产北京亚澜湾提案报告.pptVIP

第一个问题的答案 现实还为我们留下了那个路口呢？？ 我们需要对公寓进行一个重新的定位－－－－ 度假型酒店服务式公寓 第六十三页，共一百一十页。 第一个问题的答案 定位缘起： 适当的拔高项目公寓部分的层次，以契合项目的整体形象。 适当的拔高项目公寓部分的层次，以避免低端同质化竞争。 根据市场的需求调整公寓产品性质，扩大需求的吸纳广度。 第六十四页，共一百一十页。 第一个问题的答案 度假别墅区里的私人酒店…… 不需要与密云的其它普宅比肩，因为我们不是一个层级…… 你要的我们都可以给你，甚至更多…… 第六十五页，共一百一十页。 第一个问题的答案 这样的重新定位，可以让我们在销售的价格上有自己一套独立的价格标准。 这样的重新定位，可以让我们在客群层面以一个几何级数的速度来增长。 第六十六页，共一百一十页。 第一个问题的答案 公寓的目标的客群定位： 向往山边水际的度假生活，而支付能力尚不足以负担别墅型产品的中 青年社会财富阶层； 有一定的度假需求，同时希望通过购置物业获得相关收益的投资族； 有特定需求，或具有灰色需求的人…… 第六十七页，共一百一十页。 第一个问题的答案 满足这种定位我们所需要做到： 精装修的改造 软性服务体系的构建 公寓整体宣传方向的更改 第六十八页，共一百一十页。 第二个问题的答案 解决现在存在的问题，只是亡羊补牢的一种行为…… 而在整个项目未来的工作中 我们的目标就是让麻烦不再出现 第六十九页，共一百一十页。 项目未来的重新定位 第七十页，共一百一十页。 市场定位 市场阶段性特征认识 市场成长性特征认识 在目前阶段北京市场n次置业、度假型置业、郊区置业已经成为市场大趋势，超过市场50%的份额，已经具备了大众需求的特点。市场广泛支持130-180万左右的Townhouse和200-350万左右的小独栋产品。 由于北京市场容量大，需求的层次性、复合性特征明显，而别墅产品，也会随着中产阶级白领阶层的不断扩充而继续保持其固定的市场需求，同时，我们应扩大产品供给类型，以吸引更多的客群。 区域发展性特征认识 项目未属于传统意义上的别墅聚集区，交通时间较长，居住氛围不成熟，周边配套不完善，无法作为第一居所。此外通过需求分析，130-350万总价为项目所在区域内的核心需求层。 项目自身条件限制 为了实现利润最大化的目标，项目必须用足容积率，同时尽可能提高性价比，在保证总价范围的基础上最大程度的提高项目品质吸引客群 第七十一页，共一百一十页。 市场定位 在充分考虑上述因素的基础上，结合我司对市场的判断，本案未来部分的最终市场定位为： 经济型别墅社区 市场空缺，差异、创新产品 “郊区型、低密度”产品 “休闲度假”的非第一居所 以经济性小独栋为主的综合性社区 第七十二页，共一百一十页。 总体产品定位 “水为界”的复合性社区 第七十三页，共一百一十页。 独栋别墅区 联排＋公寓区 第七十四页，共一百一十页。 总体产品定位 定位缘起： 项目的位置及现有条件决定了项目应以独栋别墅作为主体 项目的体量决定了项目应具备多条产品线以吸纳更多客群 项目的地块条件决定了独栋与联排＋公寓的产品区域分割 第七十五页，共一百一十页。 独栋别墅区细化产品定位 大水景＋小水系的均好性水景构建 第七十六页，共一百一十页。 第七十七页，共一百一十页。 独栋别墅区细化产品定位 本案目前的水景构建存在着一些弊端，我司认为应在未来的产品设计中通过相应的手段对此方面进行相应的改进。 观水 亲水 单纯的水体景观 与建筑单体结合的水体景观 第七十八页，共一百一十页。 独栋别墅区细化产品定位 水景营造总体思想 潮河与白河的交汇点与内部湖水是本项目最大的特色和规划特点，通过突出水景营造的亲水、自然特色打造项目的差异化特点。 水景营造景观建议原则 突出项目唯一性，塑造差异性的原则 美观、实用和安全性相统一的原则 自然生态与人文生态的整合原则则 控制成本的原则 第七十九页，共一百一十页。 独栋别墅区细化产品定位 湖岸的处理方式 所谓亲水，就是让居住在水周围的人能够有机会真正的接触到水。针对本项目而言，要做到亲水最大的难度就是在水体深度较大的情况下，如何在保证安全的前提之下，让人们有近距离接触到水途径，这就必须要从湖岸的设计角度来考虑。 针对以上问题，我们建议开发商可以考虑采用“栈桥式亲水生态湖岸” 观水 亲水 第八十页，共一百一十页。 独栋别墅区细化产品定位 梯田式种植台 临水栈桥 水际植物群落 第八十一页，共一百一十页。 独栋别墅区细化产品定位 建议： 搭设吊桥 建议：