中国房地产发展简史及相关政策.pptVIP

政策分析 房地产政策受到国内价格体系改革的重要影响 虽然国家鼓励房地产市场的发展，但因为这一阶段正逢国家价格体制改革的过渡期，这一点所引起的经济波动对房地产市场的影响是非常巨大的。由于中国政府对宏观调控的把握还不是十分娴熟，导致房地产市场的发展总是经历这样的循环： 经济发展——财政金融放松——经济过热——通货膨胀——财政金融紧缩——经济回落——萧条期——不得不放弃紧缩政策 第十五页，共三十四页。 第二阶段：房地产市场的第一次快速发展期与调整期 （1992至1998年） 第十六页，共三十四页。 经历了1989年的抢购狂潮后，中国经济进入了一个调整期，发展速度始终处于低水平。直到92南巡讲话后，迎来了中国经济有一个新的高潮。 从1992年到1998年，政府一方面在积极推动房地产市场发展的同时也注意到了对全社会的不同收入阶层的照顾。尤其是经历了过去几十年的低工资、高福利、低积累的过程后有很多家庭都难以承担商品房的负担。于是政府开始推行“安居工程”，并且实行和完善住房公积金制度。 第十七页，共三十四页。 1985年-1995年住宅建设数据（单位：万平方米） 年份 住宅施工面积 住宅竣工面积 1985 18893.90 9565.10 1986 15940.40 8915.50 1987 11990.10 6452.80 1988 11334.02 6008.99 1989 9749.94 5064.20 1990 9259.90 4824.78 1991 11309.23 5687.92 1992 13399.25 6919.15 1993 15016.40 7993.44 1994 16981.97 8955.12 1995 16739.06 9249.25 第十八页，共三十四页。 虽然该阶段房地产发展是相对稳定的，但是个别地区还是出现了大规模的房地产投机现象。尤其是海南的房地产泡沫，它的膨胀和破灭引起了社会的广泛关注。 1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩 个 案 例 举 第十九页，共三十四页。 同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；然而好景不长，随着国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。 房地产泡沫膨胀期间，全国大量的国有、私有企业将自己的和自己从银行借贷的大量资金——借贷部分才是主要的部分——通过各种渠道投入到海南的房地产市场中。结果赚到钱的公司将钱转走，而最后进入市场的企业则被彻底套牢，很多被迫宣布破产清算。而巨额的亏损最终都落到了资金贷出的银行头上。当房地产泡沫破灭后，四大国有银行承受了巨大的损失。 第二十页，共三十四页。 制度探索政策 这一阶段仍然是制度建设的重要时期。出台的一系列政策涉及城镇住房合作社，商品房市场的规范，随着建设规模扩大导致的城市拆迁问题的处理办法，安居工程，房地产交易的办法，房屋的租赁。 安居工程指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售住房，优先出售给无房户、危房户和困难住房户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的困难住房户，不售给高收入家庭。 第二十一页，共三十四页。 一、对房地产市场基本制度的完善，中低收入者的住房保障制度以及对城市拆迁过程中弱势群体的保障制度。这一阶段在制度构建方面，更加关注的不再是建设，而是房地产建设过程中的调控与管理，如《商品住宅价格管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。这些政策的侧重面也可以看出中国的房地产市场的发展水平和第一阶段已大不相同了。 二、金融财政政策也对建设机构的贷款向个人住房贷款倾斜，纵观这一阶段的金融政策发展，建设领域的政策已经比较成熟。为了刺激消费，这一阶段的金融政策主要是对个人房贷的支持和房地产交易中的抵押。 这一时期政策的主要特征 第二十二页，共三十四页。 第三阶段：房地产市场的第二次快速发展期 （1998-2002） 第二十三页，共三十四页。 随着住房制度不断深化和人民收入不断提高，住房成