园区域整合营销定位与各地块初步定位(区域部分).pptVIP

区域有效整合（商业环境和区域环境）的评价体系 区域有效整合评价体系 投入 产出 位置 占地面积 建设成本 可售性 新项目房价 新项目品牌 旧物业升值 区域价值 区域形象 主体 最大受益者 开发主体 评判标准 评价体系 各企业职责权限 企业现有品牌 软件园开发现状 配套的市场实现度 配套投入产出一般规律 消费者需求 市场感知 整合的二个层面 商业中最弱，因此从必要性商业和提升性商业两方面入手 环境已部分产生作用，因此从提升性环境入手 * 第五十九页，共九十九页。 商业环境整合的实施性分析-----以销售相对容易和投入不高的效益型商业为主 类别 项目 投入 可售性 新项目 旧物业 软件园区域 最大受益企业 开发主体选择 位置 占地 成本 房价 品牌 保、升值 升值 形象 商业配套　 百货商店　 区域中心 1-3万平米 总体较大，与档次面积成正相关 较难 招租 对住宅价格影响大 提升一般 保值易实现 升值一般 升值较大 形象提升较快 亿达集团 亿达集团 商业街、餐饮街 中心 其他　 0.2-2万平米 成本一般 较易 价格影响一般 提升一般 保值易，升值难 一般 形象有益 亿达、开发公司 开发企业 便利店 无特殊性 0.5平米以下 成本低 最易 房价影响小 无提升 无作用 无作用 无作用 开发企业 开发企业 购物中心 区域中心 3-10万平米 成本最大，与档次面积成正相关 最难 招租 价格影响最大 提升快 保值易实现 升值较快 升值最大 形象提升最快 亿达集团 亿达集团 大超市 要求不高 1-3万平米 成本一般 一般 招租 品牌店影响大，其他弱 品牌店快，其他一般 品牌能保值 其他影响小 升值较大 形象提升较快 开发公司 开发公司 娱乐配套 酒吧街 无要求 0.2-0.5平米 小 较易 影响一般 影响一般 保值易 升值较大 形象提升快 股份企业 亿达集团 亿达集团 电影院 无要求 0.2-0.8平米 成本大 较难 影响较小 影响较小 影响不大 影响一般 提升较小 无特殊性 亿达集团 运动馆、健身中心 无要求 1万平米以下 成本大 最难 有影响 有 影响一般 影响一般 提升较小 无特殊性 亿达集团 以可售性和投入为主要衡量标准，此处从商业街、餐饮街、便利店、大超市和酒吧街进行有效整合，来弥补生活性商业的缺乏 必要性商业配套-----商业环境中与满足基本生活强烈相关 需求必要性 可操作性 * 第六十页，共九十九页。 商业环境整合的实施性分析（续）-----以销售相对容易和投入不高的效益型商务配套为主 类别 项目 投入 可售性 新项目 旧物业 软件园区域 最大受益企业 开发主体选择 位置 占地 成本 房价 品牌 保、升值 升值 形象 文教卫 美术馆、艺术馆 位置不限 0.5-2万平米 成本较高 不可售 价格影响一般 提升一般 保值升值均易 升值大 形象提升最快 亿达集团 亿达集团 学校 位置不限 2－5 成本一般 不可售 联建 对住宅价格影响大 提升大 保值升值均易 升值较大 形象提升较快 亿达集团开发公司 亿达集团 医院 位置不限 0.2-2万平米 成本高 不可售 联建 房价影响小 提升一般 保值升值均易 升值一般 提升一般 亿达集团 亿达集团 商务配套 星级酒店 门户位置 ２-４万平米 成本最大，与档次成正相关 最难 经营 价格影响小 提升小 保值、升值一般 星级高提升快 星级高提升快 亿达集团 亿达集团 写字楼 门户位置 2-5万平米 成本较高 较易 价格影响小 提升小 保值、升值一般 档次高提升大 档次高提升大 股份公司 股份公司 公寓(酒店式、商务) 入口 2-5万平米 成本一般 最易 影响一般 影响一般 一般 一般 一般 股份公司 开发公司 股份公司 开发公司 企业会所 无要求 0.1-１万平米 成本较小 难，服务式 影响较小 影响较小 影响小 影响小 提升一般 股份公司 股份公司 以可售性和投入为主要衡量标准，此处从写字楼、公寓和企业会所进行有效整合，来完善园区商务性商业的不足 提升性商业配套------商业环境中与提升生活品质和园区价值相关 需求迫切性 可操作性 * 第六十一页，共九十九页。 区域环境整合的实施性分析-----以市场感知最强而投入较小的绿化和标志系统为主 类别 项目 投入 市场感知 新项目 旧物业 软件园区域 最大受益企业 开发主体选择 位置 占地 成本 房价 品牌 保、升值 升值 形象 绿化体系 公园 区域中心 0.5 -3万平米 成本较大 较强 对住宅影响较大 提升一般 保值升值易 升值较大 形象提升较快 亿达集团 亿达集团 广场 中心、其他　 0.2-2万平米 成本较大 较强 对住宅影响较大 提升一般 保值升值易 升值较大 形象提升较快 亿达 亿达集团 树木 沿路、住宅区 少 成本较低 最强 房价影