某城市广场商业地产阶段营销报告.pptVIP

第一阶段：形象重塑 11月26日—12月5日　　　　　　　 阶段目标： 强势入市，引发市场关注； 5年10%的银行担保洽谈顺利 营销策略： 逐步完善强展示条件； 企业形象及项目形象面市，引发关注，形成口碑传播。 销售管理： 完成日进斗金方法培训； 项目价值点培训； 意向客户积累及置业动机、置业关注因素等相关性深入摸查。 策划配合： 企划线：完成项目展示 推广线：一个商业大时代的到来！ 世界500强为你赚钱。 物料配合：海报、折页、楼书、区位交通图。 * 第三十一页，共四十四页。 阶段目标：强势推广 ，开量蓄客； 营销策略：由商业前景展望转向投资机会分析 销售管理： 开展日进斗金活动； 投资分析培训； 策划配合： 企划线： 现场气氛营造 推广线：“日进斗金全民创富”金撼青岛； 日进斗金活动推广； 第二阶段：蓄客期 12月6日—12月19日 * 第三十二页，共四十四页。 宝龙城市广场阶段营销报告 （商业部分） 第一页，共四十四页。 报告框架： 目标下的思路 营销部署 近期营销目标解读 阶段执行方案 * 第二页，共四十四页。 报告框架： 目标下的思路 营销部署 近期营销目标解读 阶段执行方案 * 第三页，共四十四页。 我们的目标　　　　　　　　　　　　 50天（2008年11月26日至2009年1月15日）完成签约金额2.0亿；　　　　　　　　　　　　 重塑项目形象，为明年完销A区奠定基础。　　　　　　　　　　　　 * 第四页，共四十四页。 目标房源　　　　　　　　　　　　 根据目前招商分析，A区主力店招商状况最好，鉴于要在年前完成2.0亿的销售，建议年前主推A区。 目前A区带返租销售的货量仅有2.2亿，为确保顺利完成2.0亿的销售量，建议增加A区带返租销售的货量。　　　　　　　　　　　 含租约销售部分统一返租为5年10%。A区除大、小内圆及沿街外铺部分（景观长廊、崇阳路、餐饮西街外铺），全部采用5年10%返租销售。  集中突破，分区重点去化的营销方式进行销售。 * 第五页，共四十四页。 目标市场及客群　　　　　　　　　　　　 区域 商业成交客户 人数 比例 城阳 21 53% 市区 10 25% 外地 2 5% 李沧 5 13% 即墨 2 5% 其他 0 0 小计 40 100% 区域 商业来访客户 人数 比例 城阳 15 47% 市区 8 25% 外地 6 19% 李沧 1 3% 即墨 0 0% 其他 2 6% 小计 32 100% 十月成交分析 十月到访新客户分析 50%以上的成交客户来自城阳区，30%以上的客群来自青岛市区。 90%以上的购买者目的都是投资，对5年10%的返租产品接受度高。 青岛投资客（以注重投资回报稳定\高额\安全为主） * 第六页，共四十四页。 报告框架： 目标下的思路 营销部署 近期营销目标解读 阶段执行方案 * 第七页，共四十四页。 目标下的思路　　　　　　　　　　　　 2.0亿目标 目标(TARGET) 1、如何引客上门？ 目标下的问题(PROBLEM) 2、如何最大化提高到场成交率? 目标下的思路(SOLUTION) 如何成交 1、信心保证措施到位； 2、促销力度强； 3、加强案场杀伤力； 形象提升 1、紧扣商业，先声夺人； 2、价值诉求策略； 3、利好不断； 3、通过何种渠道实 现项目形象提升? 1、暴力推广； 2、重建价值体系； 3、多渠道拓展客源； * 第八页，共四十四页。 项目名称 地址 起售时间 截至08年11月可售总套数 已售总套数 累计均价 特色营销手段 08年去化面积 青岛国际工艺品城二期 城阳区308国道与华仙路交汇处 2008年10月 341 16 11338元 海外招商 行业团购 785平米 世正爱丽安 城阳区正阳路以北，区政府以东 2006年11月 1402 629 9900元 赴韩招商，效果良好， 招商促进销售 2318平米 启阳国际 城阳区正阳路393号（城阳高架桥西50米） 2007年9月 264 11 4394元 / 1,129平米 青岛国际服装城 城阳区阳仲村社区 2008年1月 896 147 12071元 / 7,168平米 中韩小商品城 青岛市城阳区兴阳路 2008年1月 5000 2119 10500 5年8% 全部返租、 9.2折优惠 35000平米 区域市场类品项目统计 备注：中韩小商品城经过07年开始认购，08年开始转签协议，不进行网上备案。 城阳在售商业项目月均销量最高的仅为3182平米。 市场现状