房地产投资信托基金融资动因及效果研究一一以招商局商业房地产投资信托基金为例.pdfVIP

摘要 房地产行业是典型的资金密集型产业，无论是在初始开发、购买土地、施工 建设还是后续销售阶段各个环节都需要大量的资金支持。因此，良好的资本运作 能力和融资策略在市场竞争中起着关键性的作用。近年来，我国房地产行业的增 长逐步放缓，在销售阶段收入的增长速度也随之降低，使得房地产企业更难回收 资金。因此，2016 年起我国开始倡导去库存的方针，限购政策和银行信贷政策不 断收紧，使得传统的融资方式无法满足企业的资金需求。为了解决上述问题，房 企亟需探索新的融资渠道。与此同时，房地产投资信托基金 （全称Real Estate Investment Trusts ，本文简称REITs ）的出现或许可以打破房地产行业融资难的困 境。但我国对于REITs 的探索起步较晚，相关的法律法规尚不完善，因此，深入 了解房地产企业如何运用REITs 融资，也变得更具研究意义。 基于此，本文选取了招商局商业房地产投资信托基金 （本文简称招商局商业 REITs ）作为案例分析对象，分析其融资动因和融资效果，并总结出相应的结论 与启示。首先，从概念、模式、融资动因和融资效果四个角度梳理了REITs 相关 的研究文献，并阐述了REITs 的基本概念、融资动因，以及相关的理论基础。其 次，本文对招商蛇口公司及其招商局商业REITs 的基本情况进行了简要介绍，并 梳理了该基金从最开始组建资产包到最后成功发行的具体实施过程。再次，本文 重点研究了中国宏观经济环境和房地产行业的情况，结合对公司自身财务状况的 分析，深入探究发行招商局商业REITs 的融资动因。具体而言，从宏观层面来看， 我国不断收紧的信贷政策以及香港地区健全的法律法规为内地房企赴港发行 REITs 奠定了基础；从行业层面来看，房地产企业对资金需求量高，但在筹措资 金受限的背景下，企业需要寻求多元化的融资方式，而REITs 拥有传统融资渠道 所不具备的优势；从公司层面来看，由于现金流状况不稳定以及过于依赖银行贷 款的问题，招商蛇口计划发行REITs 以配合轻资产战略转型。接着，本文一方面 从财务角度出发，对融资前后招商蛇口的偿债能力、财务风险和资本成本以及融 资后的市场效应进行分析，以此来衡量招商局商业REITs 融资对公司的影响；另 一方面从非财务角度出发，阐述该基金成功盘活了招商蛇口的存量资产，加快现 金回流并扩大了企业的品牌影响力。最后，结合案例得出相关研究结论，并就如 何更好地推动REITs 的发展形成启示。 通过上述分析，本文得出了以下研究结论：（1）REITs 融资有助于公司改善 资本结构，降低资产负债率，从而减轻企业的融资负担；（2 ）REITs 融资有助于 加快现金回流，缓解资金压力，降低企业的财务风险；（3 ）REITs 融资有助于提 升企业的市场表现，增加股东财富。在此基础上，本文为房地产企业和政府监管 部门提供了一些启示：（1）企业应引入优质标的资产，保障REITs 收益，进而减 VII 轻企业的融资压力；（2 ）政府应健全相关的法律法规，推动REITs 发展，为房地 产企业多元化的融资渠道奠定基础。 关键词：房地产投资信托基金；房地产企业；财务风险 VIII 目录 1 引言 1 1.1 研究背景和意义 1 1.1.1 研究背景 1 1.1.2 研究意义 1 1.2 文献综述 1 1.2.1 关于房地产投资信托基金概念的研究2 1.2.2 关于房地产投资信托基金模式的研究2 1.2.3 关于房地产投资信托基金融资动因的研究3 1.2.4 关于房地产投资信托基金融资效果的研究3 1.2.5 文献述评4 1.3 研究思路与方法4 1.3.1 研究思路4 1.3.2 研究方法4 1.4 本文的基本框架5 2 房地产投资信托基金的理论概述7 2.1 投资信托基金概述7