CH3房地产开发项目的可行性研究.pptVIP

CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 5、现金回报率与投资回报率（适用置业投资项目） 投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。 第六十二页，共九十七页。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 1、利息 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。 每年应计利息的近似计算公式为： 还本付息的方式 （1）一次还本利息照付 （2）等额还本利息照付 （3）等额还本付息 （4）一次性偿付 第六十三页，共九十七页。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 2、借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。 房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。 第六十四页，共九十七页。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 2、借款偿还期 计算公式 Rt为第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）。 第六十五页，共九十七页。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 3、利息备付率（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目） 指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。 计算公式 4、偿债备付率（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目） 偿债备付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 计算公式 第六十六页，共九十七页。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 5、资产负债率 计算公式 6、流动比率 计算公式 7、速动比率 计算公式 第六十七页，共九十七页。 CH3-* 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表 一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中 辅助报表通过某种对应关系生成基本报表 通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析 第六十八页，共九十七页。 CH3-* 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 二、投资估算 4、其他工程费 其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。 一般按当地有关部门规定的费率估算。 5、开发期间税费 固定资产投资方向调节税（现暂停征收）、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、建材发展基金、人防工程费等。 各项税费应根据当地有关法规标准估算。 第三十页，共九十七页。 CH3-* 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 二、投资估算 6、管理费用 管理费用是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 管理费用可按项目总投资的3%～5%估算 第三十一页，共九十七页。 CH3-* 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 二、投资估算 7、销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等