楼盘销售方案.docxVIP

销 售 方 案 销售方案 一、时间： 年 9 月 12 日（星期六）~9 月 17 日（星期四）六天时间二、地点： 售楼处 三、认购方式： 针对本次内部认购，将采用客户确定意向户型、意向楼层，同时签署购房合同并支付购房首付款，同时享受内部预定期间的优惠折扣的形式进行销售。（规定时间内未完成签约选房的客户将不再享受VIP 优惠，只能享受开盘优惠） 四、前期准备 1、定价策略 本案由于二期产品形态上并无较大的区别，故定价原则主要是针对每栋享受的景观面、朝向面进行价格制定。 期间共分 4 个档次 A：有水景、无噪音、栋距大 +200 B：无水景、无噪音、栋距大 +100 C：无水景、噪音小、栋距小 -100 D：无水景、噪音大、栋距小 -200 A 级：作为本案景观最好的房源，将在销售时最后推出并利用其创造高价B 级：作为本案景观稍差的房源，将在本案销售的中期推出。 C 级：作为本案景观、环境较差的房源，可在销售前期推出。 D 级：作为本案环境最差、景观最差的房源，在销售前期利用低单、总价以及优惠让利措施，争取快速去化。 如该幢同时存在 B、C、D 级的以其平均值作为价格基础立面价差部分 考虑到本案为纯预售楼盘，将主要采用“低总价”策略去抢占市场。故采取每两层提升一个价格的作法，将楼层差价尽量缩小，以便将总价控制在合理范围之内。 而本案由于底层、顶层户型的面积较大，在加价时将不能按照平层的价格体系单一上涨，故其加价系数将略低于正常加价幅度。 平面价差部分 由于客户在选择房源时基本会选择东面、中间的户型，较少主动选择西面的户型，故在平面上的价差将按照东面中间西面的原则进行制定。 以中间户型作为原点，东面户型加价范围在 50 元以内，西面户型减少 50 元以内，东西面价格差距为 100 元/㎡左右。 本次定价采用全面考量、分栋定价原则，按照目前市场行情，本案内部认购均价将采用 2400 元/㎡作为基础报价，利用分栋定价的原则，本案价格区间在 2147 元~2747 元。以上述定价原则，各栋的平均单价各不相同， 1、2#楼最低约 2,208 元/㎡，7、10#楼最高 2,609 元/㎡，以形成一个价格差距，利用总价将客户意向区分开，使本案能够在短时间内形成销售高峰。 原因 由于目前房地产市场的一开始复苏，但对于宁乡当地而言，并为出现犹如一线城市的抢购风潮，消费者还是处在一个较为理性的购房层面上。故本案采取“低开高走”的价格调整手段才是正确的选择。 而本司将在内部认购期间，根据现场实际的订购情况，适时地进行价格调整： 方案一 销售套数 销售比例 预定均价 调价时间 总销面积（㎡） 总销金额 110 18% 2400 14,330 34,390,977 100 16% 2450 销售110套后 13,027 31,915,869 100 16% 2500 销售100套后 13,027 32,567,213 100 16% 2550 销售100套后 13,027 33,218,557 100 16% 2600 销售100套后 13,027 33,869,902 100 16% 2650 销售100套后 13,027 34,521,246 合计 100% 2,523 610套 79,464 200,483,764 假设本案能够顺利按照上表试算的分阶段加价销售目的的话，本案住宅部分的总销金额将达到 2 亿元，平均单价为 2,523 元/㎡。 方案二 利用本案工程进度的时间差，在销售时按照工程进度实施销售及销售价格的调整。 按照上表可以看出，本案在内部预定时利用低总价、高折扣的优势， 快速去化首批房源，预计销售量 30%。开盘一周内，利用前期销售及开盘带来的爆炸性及延续性，进行价格的调整并再销售总量的 30%。在过年前， 利用价格调整及销售的利好延续，销售至总量的90%。而在年后，利用逐步开放的 7#、10#全部开放并上调价格，使本案 7、10#楼能够创出高价。3、销控形式 本司将在预定前对 7、10#楼全部；4#、8#楼东面户型；3、4#楼顶楼复式户型进行销控。 销控楼层为： 7、10#楼中段及偏上段户型，开放 7#楼东面户型之一部分。 4、8#楼东面中段及偏上段户型。 主攻方向： 主要以 1、2、3、5、6、8、9#楼为主，4、7、10#楼为辅，尽量以西面户型、中间户型以及中、下段楼层作为主要进攻方向，利用总价、折扣优势诱导客户将主要目标选择在该区间内。 4、人员 对于目前案场的销售人员，将继续作补充，于正式预定前15~30 天前将人员稳定在 10 人左右，并针对新进人员及目前案场人员在进行一次全方位的业务、礼仪、谈判、销售流程等内容的培训。并将业务员进行分组管理，选定组长带领案场业务员形成良性的竞争氛围，以利于本案的销售。5、销售道具 针对本案