浅谈公园管理过程中的成本控制.docx

1 浅谈公园管理过程中的成本控制 东部园林公司 崔建安 公园的运营成本具有“点多、面广、线长”的特点，这些 特点除了要求我们规范与完善公园成本控制的思路、政策与 制度外，更要求我们更多地关注成本控制的各个环节，并将 成本控制的重点锁定在管理和服务中的每一个细节上，从细 节控成本，向细节要效益。公园管理过程中的成本控制大致 可分为“七大模块”:合同管理、工程管理、接管验收、人员管 理、物料管理、设施设备管理与园林绿化管理。 一、合同管理 合同管理是控制公园运营成本的源头与起点，只有通过 对各类合同的不断细化、规范与完善，才可能做到预防与抑 制公园在运营管理中的各种风险，进而降低公园的营业成本 与管理成本。公园合同管理的精细化应着重强调“两个明确”, 一是明确合同当事人的权利与义务，二是明确界定违约责任 与处理方式，具体可从以下三个方面着手： ( 一)房屋租赁合同 房屋租赁合同中除了对租金及其他费用的数量和支付 方式、支付时间等进行具体规定外，还应包括经营户入驻与 装修管理条款、租约中止与房屋返还条款以及持续经营条款 等。同时，对经营户使用停车位的权力和限制条件的规定、 垃圾清运的规定、配电限额的规定、空调设备的规定、经营 户为整个项目统一的市场推广计划承担财务义务的规定、租 期延展、租约中止的处理等也应在房屋租赁合同中明确约 2 定。 同时，应明确房屋的修缮责任，以避免产生不必要的纠 纷与额外成本。特别需要注意的是，在经营单位的装修管理 环节中，应加大巡查与监管力度，确保房屋内部原有建筑结 构与设施设备的完好，从而控制后期的维修与养护成本。 (二)服务外包合同 公园在通过招标选定物业管理单位与绿化管养单位前， 应首先严格审查其经营资质与等级，并对该单位的技术人员 与物资装备情况、以往经营管理的业绩及其对公园物业管理 与绿化管养的计划与实施方案进行重点考评。 招标完成后，在与选定的物业管理单位与绿化管养单位 所签订的服务外包合同中，应遵循“宜细不宜粗”的原则，即 对合同的具体条款要进行细致的充分协商并取得一致，不仅 要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。物业委托管理合 同中对委托的管理服务应包括以下五个层次的约定：①委 托项目、②委托内容、③服务标准、④服务与维修费用、 ⑤ 奖惩约定。 (三)委托管理合同 首先应保证签约主体与实施主体一致，明确责任方与服 务的技术指标标准。在合同实施过程中应建立检查监控制度 并落实专人负责实施；建立定期沟通会议制度并及时解决合 同履约过程中出现的问题；建立定期效果评估制度，对较大 或普遍存在的问题以书面形式通知受托方限期整改。 二、 工程管理 3 在公园的建设过程中，公园管理部应充分利用自身优势 帮助施工单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程 中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程 中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精 力，从而减少浪费，提升公园品质，重点把握好以下三个方 面 ： (一)规划细节的建议 在规划设计时， 一些细节性的问题往往容易被设计人员 忽略，会给日后的公园管理带来许多不便，公园管理部应结 合管理经验，提出建议，尽量减少类似的缺陷，如小的方面 有电路接口的数量、位置是否方便检修、插座开关的高度、 数目及具体的位置是否适当、方便使用等；大的方面有室内 各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式等。同时， 在规划设计时也应考虑房屋未来经营业态与面积的差异，科 学地设计好水电气等的供应容量，并做到适当留有余地。 (二)建筑材料的选择 基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电 器材等常规材料和配件尽量选用普通规格的标准件与通用 件，尽量采用国家和南京市内指定厂家所生产的品牌、型号 与规格。涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋 以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、 做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控 制的监督检查质量关。 (三)工程的监理与验收 4 应做好工程质量的跟进，并深入现场,掌握第一手资料 尤其是对屋顶与有防水要求区域的防水工程；各种给排水、 电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；重 要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改要做好工程质 量的监管与资料的记录。同时，重要的土建工程要确保一定 的抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。 三、 接管验收 接管验收是控制公园运营成本的关键环节。在对公园物 业进行验收接管的过程中，公园管理部与物业服务中心应对 各施工单位所移交的物业严格把好验收关，否则容易造成各 种安全隐患与后遗症，从而加大了公园后期的工程改造、物 业维修与人员管理的成本。 一般来说，在验收接管时应把握 好以下五个关键点： (一)罗列清楚并了解掌握公园所有土建工程、装