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3.6 结算成本控制 控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：《工程预结算管理办法》 第三十一页，共七十一页。 3.7 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：《销售管理制度》 《物业管理制度》 第三十二页，共七十一页。 三、房地产成本核算 第三十三页，共七十一页。 概念： 成本核算是根据产品成本计算对象，采用适当的成本计算方法，按规定的成本项目，汇集和分配生产费用，从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。 成本核算既是对产品的实际生产耗费进行如实反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制过程。 1、成本核算的概念、任务、原则和步骤 第三十四页，共七十一页。 任务： 建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。 原则： 实际成本原则 配比原则 权责发生制原则 第三十五页，共七十一页。 步骤： 第一步：确定成本核算对象； 第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用； 第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用； 第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。 第三十六页，共七十一页。 房地产成本核算对象的确定原则： 应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 平均销售价格不同的产品，如住宅和商业； 产品差异性大，成本不同的产品，如别墅和多层住宅。 2、成本核算对象的确定和计算方法 第三十七页，共七十一页。 成本计算方法： 成本计算方法是计算各种产品总成本和单位成本的方法，包括： ——品种法 ——分批法 ——分步法 根据房地产成本核算对象的特点，房地产成本计算采取分批法。 第三十八页，共七十一页。 总成本和单位成本： 成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本； 成本核算主要是确定可售面积的单位成本； 按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析。 第三十九页，共七十一页。 房地产开发成本项目一般分为：土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。 万科根据自身的特点，将成本项目分为八类。 3、成本核算科目的设置 第四十页，共七十一页。 土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费 主体造价 园区造价 楼面地价 费用及资金成本 万科的成本科目设置： 第四十一页，共七十一页。 成本科目设置 第四十二页，共七十一页。 按受益原则，在成本对象之间分配成本费用； 房地产成本分配的方法： ——按土地面积分摊 ——按建筑面积分摊 ——按可售面积分摊 最终按可售面积确定各产品的单位成本。 成本费用的分配 成本结算 成本结算应尽量按实际成本结算； 如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润，产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。 第四十三页，共七十一页。 开发成本（销售成本）计算： 第四十四页，共七十一页。 三、房地产成本信息化管理 第四十五页，共七十一页。 1、成本信息的意义 信息是企业科学管理、有效决策的依据； 信息是现代企业的重要资源，是成本控制的 基础； 企业成本经营控制的过程实质是信息过程， 信息是现代成本控制的基础； 信息处理包括：信息的收集、反馈、加工整理、分析、传递、存储和利用。 第四十六页，共七十一页。 2、成本信息管理的基本原则 成本信息的真实性：原始资料的真实，信息的处理、加工和传递过程保持真实； 成本信息的及时性：及时整理、及时加工、及时处理和传递； 成本信息的完整性：信息内容完整，不漏项、漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作出错误的判断。 第四十七页，共七十一页。 万科成本管理软件——目标成本管理 A-housing网站——招投标管理 万科成本数据库——成本数据管理 3、目前万科的成本信息管理 第四十八页，共七十一页。 、万科成本管理软件 ——是万科集团成本管理的主要数据平台，是成本管理的重要信息工具。 实现全项目成本