众森国际花园商业项目整体定位.ppt

红谷滩作为新区CBD，商圈定位于区域商业中心，虽短目前商业氛围尚未形成，但未来竞争压力较大，同时特色型、主题型商业项目较少 1 2 3 4 5 6 7 红谷滩主要商业供给统计 编号 项目名称 商业建筑面积 （万m2） 1 南昌世贸中心 7 2 国际金融中心 3 3 南昌大厦 2 4 西奇酒店广场 1.07 5 洪客隆 5 6 博泰江滨 3 7 万达星城 10 8 赣江新天地 10 合计 41.07 8 资料来源：红谷滩新区统计月报 2008年底，红谷滩总入住人口为118147人，其中非农业人口57224，农业人口16201，在校学生39960，暂住人口4762； 红谷滩规划商业人均商业面积1.5m2/人。大于市区的1m2/人，未来会有一定的竞争 2-市场竞争分析 1-红谷滩 * 第五十七页，共八十八页。 代表项目——赣江新天地以其休闲、娱乐的功能驱动，定位高端，并以及特色的主题型餐饮，成为南昌高档消费的代表 日本料理 新天地怡和假日酒店 海鲜楼 阿一鲍鱼 CCU会所 阳光康体会所 港隆会 拉芳舍 地理位置：赣江新天地位于南昌市红谷滩新区赣江南 大道，相邻南昌大桥和世界第一高的摩天轮。 项目规划 赣江新天地占地142314平米，总建筑面积99553平米，34栋纯欧式商业楼宇（主力餐饮面积：36897平米，娱乐休闲面积：11061平米，酒吧街面积：6576平米，特色美食街面积：7536平米）。 招商情况 项目于2006年建设落成，于2007年底基本完成招商，2008年2月3日，赣江新天地东南亚风情主题酒店——新天地·怡和假日酒店携手芭蕉泰国餐厅、阳光康体会所、维纳斯、拉芳舍、品爱吧开幕。 主要业态 远东东海海鲜楼、T8创意餐厅、阿一鲍鱼、阿一会馆、中味馆、锦绣福楼、元祥隆川菜馆；以及经营娱乐休闲项目的魅力赣江俱乐部、大华府邸、港隆会、朋湾伊甸园、CCU会所、KK酒吧等。 经营情况 目前项目的租金为15～25元/月/平米。由商家经营情况较好，开发商已考虑建设2期； 2-市场竞争分析 1-红谷滩 * 第五十八页，共八十八页。 新建县作为离市中心最近的县，商业发展较早，业态比较完善，主要集中在解放路两侧，但基本以中低端为主，无法满足众多私营业主和公务员的多元化消费需求 新建县为省直管县，级别还是很高的，商业相对发展得比较成熟，也基本能满足日常生活需要，但是就感觉不上档次，请朋友吃个饭、打个牌什么的大多还是去市里，自己开车也挺方便的 ——新建县 房地产管理局 张局长 中高端商业项目少 休闲娱乐商业少 我是新建县人，也在新建县上班，但是我在红谷滩买来房子；虽说我在新建县的时间多，但是基本没在这里怎么消费，没有氛围；我基本每年都扔几万元在市中心 ——新建县 规划设计院 唐院长 缺乏消费氛围 1 2 3 新建县商业三大缺失 解放路 2-市场竞争分析 2-新建县 * 第五十九页，共八十八页。 南昌国家级经济开发区以工业和高校为主，中高档商业基本为空白，短期内无法补缺，区域内大量的消费外溢到市区 南昌经济开发区为国家级开发区，同时又是南昌市的高校集中区，园区内有800家大中小企业和20所高校形成庞大的消费人群 江西财经大学 华东交通大学 江西农业大学南昌商学院 江西科技师范学院 南昌理工学院 … 教师 1250 963 245 504 2124 职工 767 642 42 329 680 学生 20721 16933 4121 8391 27218 经济开发区内内企业工作人员收入状况分析 级别 职位 比例 数量 收入(万/年) 高层管理者 总裁、总经理 2％ 1000 20-60 中层管理者 总监、部门经理 8％ 4000 10-15 基层管理者 10％ 5000 4-5 一般员工 80％ 40000 2-3 通过经开区规划局访谈得知，围绕管委会正在规划建设商业集中区，但是在土地置换和规划推进中还有很多难度 2-市场竞争分析 3-经开区 * 第六十页，共八十八页。 针对周边区域的特点，并结合项目本体，存在为众森国际花园项目提供配套商业，并为经济开发区提供商务配套功能以及为新建县提供特色餐饮休闲娱乐功能机会 经开区大量的产业人口、高校人口；新建县的消费人口，红谷滩的外溢消费人口； 项目2公里范围内有众森国际花园、南天阳光、金嘉铭筑等住宅项目，有3～5万的居住人口； 项目紧邻昌九大道和即将修建的红湾公路，昭示性好，进入性较强； 人流方向 经开区 红谷滩 新建县 项目发展商业的基础 1 2 3 红谷滩区域商业中心 2-市场竞争分析 竞争总结 * 第六十一页，共八十八页。 问卷显示，区域内消费者对于目前现有的商业配套不满意，一些日常的休闲消费需求无法得到满足，对特色商业项目感兴趣 资料来源：项目组市场调查问卷 业余时间经常参与的休闲娱乐活动 如果在红谷