2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）.docxVIP

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版） [问答题]1.（一）某房地产开发（江南博哥）公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封项，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。 　　请问： 　　1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 　　2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 参考答案：1.（1）假设开发法的估价前提有三种： 　　①业主自行开发前提。这种估价前提的估价对象仍然由其业主开发完成。 　　②自愿转让开发前提。这种估价前提的估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成。 　　③被迫转让开发前提。这种估价前提的估价对象要被迫转让给他人开发完成。 　　（2）本次估价是房地产抵押估价，是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，应采用被迫转让开发前提。 　　2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别具体如下： 　　（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 　　（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 　　（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自行开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 [问答题]2.（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲、乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。 　　请问： 　　1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 　　2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？ 参考答案：1.方法一：房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。因为比较法选取可比实例的成交日期与价值时点相距不宜超过1年，最长不得超过2年，在2016年9月20日重新启动后，原可比实例可能不再合适，即使可以用，在新旧程度因素调整、市场状况调整等方面也可能会有变化，这些都会影响最终的比较价值。用成本法估价时，在2016年9月20日重新启动后，估价对象的土地剩余期限、建筑物折旧等方面也会有变化，这些也会影响最终的成本价值，因此即使在此期间房地产市场无明显变化，最终的估价结果也会有变化。 　　方法二：房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。因为原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 　　2.方法一：（1）针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：根据需要可能要选取新的可比实例，或对原可比实例进行实地查勘，看其区位状况因素、实物状况因素是否有变化。 　　（2）对原价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： 　　①比较法 　　如替换了可比实例则需要重新测算，如还用原来的可比实例也要根据变化情况进行新旧程度因素调整、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整或权益状况调整。 　　②成本法 　　土地使用权剩余期限、建筑物折旧等方面也要进行调整。 　　方法二：（1）针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： 　　①通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。 　　②通过实地查勘确定建筑物折旧。 　　（2）对原价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： 　　①比较法 　　根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进