月太原房地产月度市场及客户分析报告.ppt

* 太原市月度市场及客户分析报告 2011年5月 太原市月度市场及客户分析报告 第一页，共二十七页。 页码 内容类别 主要内容 3 市场部分 全国市场部分 6 太原市场部分 17 媒体监控 19 客户分析 来电分析 目 录 第二页，共二十七页。 土地市场：土地市场疲态尽显 开发商拿地态度趋谨慎 解读：土地曾经被认为是驱动房价不断上涨的主要原因，随着楼市不景气状况的持续，这个上游市场已经明显感受到寒意。 2011年5月，尽管不少城市的土地成交面积较上月有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面积和成交金额同比下降；今年1至5月，多数城市的土地成交面积和成交金额同比有所下降，土地市场整体表现仍较为平淡。尤其以北京、杭州、上海等房价较高的城市的土地市场降温最为显著。 土地市场疲态尽显 1~5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。据悉，1~3月，全国土地市场仍保持较好局面，但到了4月份后情形快速逆转，5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。 开发商兴趣转向 鉴于开发商自身的资金回笼力度不够，土地市场的持续低迷显示出在调控不断深入的背景下，房企已深感压力，布局扩张日趋谨慎。大发展商们在前几年攒下的家底，使得很多企业暂时不会面临断粮之虞，市场的变化已经改变了企业的策略，并且对土地变得更加挑剔。 本月全国市场概述 第三页，共二十七页。 重点城市成交指数略有上涨，住建部锁定楼市调控方向严控投资投机 本月全国市场概述 　附表1：2011年5月典型城市商品住宅成交量(单位：万平方米) 5月份重点城市成交量普遍回升，市场在6、7月份或将迎来窗口机会，对于房地产企业来说，能否快速反映并抓住这段市场回暖的时机积累业绩，将对其全年销售目标的达成起到至关重要的作用。 重点城市在5月份初步探底成功之后，市场在6、7月份将正式迎来一波回暖的窗口型机会，而由于目前政府打压房地产市场决心异常坚定，另外楼市政策面年内也不存在全面颠覆的可能性，所以当前的回暖并不具备可持续性，换而言之，对于房地产企业来说，如何把握住这短暂的窗口机会从而实现业绩的最快积累，将关系到今年最终能否达成全年销售目标。 第四页，共二十七页。 附表3：近期全国部分热销项目 附表2：近期典型企业项目营销活动 本月全国地产市场简析 第五页，共二十七页。 限购、限贷、加税、增供等政策效应逐步发酵，房企资金开始逐鹿二三线城市 国家统计局发布５月份全国７０个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，５月份房价上涨曲线延续４月份的趋缓态势。 北京、上海、广州、深圳等一线城市的环比涨幅均控制在０．５％以内，同比涨幅大多在５％以内，仅广州略高，达到５．１％。环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等二、三线城市。 今年以来，限购、限贷、加税、增供等政策效应逐步发酵，以北京、深圳等地为代表的需求很大程度上被冻结，使得大量资金和项目转向二、三线城市。 一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，对于二线的发达城市而言，由于之前几年房地产市场都处于高速增长期，尚未经历过调控的显著影响。然而，随着这些城市房价的快速上涨，投资型、改善型需求的比例逐年提高，受房地产政策调控的影响也将增加，同时这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平，因此预计未来二线发达城市继一线城市之后，降价促销的现象也将逐渐增加。 本月全国地产市场简析 第六页，共二十七页。 调控政策密集出台，调控时期被拉长，调控的效果有待观察，严格执行是关键。 调控周期： 5月初召开的中央经济工作会议确定，明年实施稳健的货币政策，而且，今年，央行多次上调金融机构的存款准备金率。 5月底新一轮调控政策的实施使市场迅速反弹的苗头被遏制，但调控效果维持周期逐渐缩短，预计下一轮调控政策或“箭在弦上”。 整体走势： 成交：近期成交量可能维持现有水平，9月份进入销售旺期， 价格：本轮调控中，预计房价下跌空间不大。 结构表现： 高端物业：由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；中长期仍具有保值增值性。 中低端物业：首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅受影响较大。 企业策略： 外地开发商，可能会调整7月份8月份的销售目标，并不急于降价，观望为主。 本地开发商，乘限购、首付等，争相出货 楼市调控政策展望 第七页，共二十七页。 2011 1 2 3 十二五规划建议，凸显房地产调控的长期性 2015 未来整体房地产政策判研 第八页，共