仲量联行发布《2021年成都商业及物流地产市场全年回顾报告》.pdf

仲量联⾏发布 《2021年成都商业及物流地产市场全年回顾报告》 2022年1⽉7 ⽇，成都——2021年，成渝地区双 经济圈和成都都市圈建设持续推进，宏观经济稳中加固，电⼦信息、 ⽣物医药、⾦融科技等⾼质量产业动能充⾜，多元消费场景持续深化，新发展理念的公园 市⽰范区建设加速，商业地 产市场主体活⼒充⾜，多业态呈上升曲线。甲级办公楼市场，全年需求恢复⾄疫情前⽔平，租⾦企稳，进⼊短暂上涨周 期；优质零售物业市场，消费数据回暖，市场呈现结构性复苏，Z世代消费趋势引领业态调改。物流地产⽅⾯，空置率 ⼤幅回落，租⾦⽌跌回稳，⾼标库市场迎来投资窗⼝期。 仲量联⾏华西⼤区董事总经理乔裕⽣表⽰：“成都已迈⼊两千万⼈⼝ 市⾏列，巨⼤的⼈⼝基础推动成都 市化进程步 ⼊新阶段，‘存量市场提质增效、增量市场开拓创新’⼆者并举。 市基建实现质的飞跃，产业结构加速升级，消费场景 多元演进。经济与 市可持续发展赋予商业地产长期发展的新动能，但同时市场在变⾰中迎来新挑战。对于市场主体⽽ ⾔，⾓⾊转变、创新突破将成为提质时代的破局关键。” 2021成都市场三⼤关键词 规模提档 ×甲级办公楼存量全国第五，存量市场提质增效，双核格局定型； ×连续五年供应增量⾼位，优质零售存量⾸破千万平⽅⽶； ×⾼标库存量全国第四，仅次于上海、苏州、天津； 结构演进 ×产业升级，科技互联⽹甲级办公楼新增租赁需求占⽐24% ×消费迭代，潮玩、美妆、饰品、咖啡、茶饮新增租赁规模增长16% ×需求多元，制造业、新兴电商新增租赁需求占⽐37% 价值提升 ×办公楼租⾦企稳上扬，核⼼资产投资价值回归 ×资源流向头部运营商，轻资产输出重构商业资产价值 ×市场基本⾯显著改善，物流核⼼板块资产迎投资机遇期 甲级办公楼市场 2021全年新增供应低于年初预期。由于新兴⼦市场成熟度有待提升，加上项⽬层⾯或出现验收周期延长，全市近⼋成办 公楼项⽬延期⾄2022年交付。全年，成都优质办公楼新增供应约44.5万平⽅⽶，其中甲级新增15.9万平⽅⽶，同⽐持 平。⽽项⽬延期交付将推升2022年供应增量预期，上半年预计超50万平⽅⽶甲级办公楼⾯积⼊市，届时市场去化压⼒ 或将再次回升。 2021年，成都⽣产⽣活基本恢复⾄疫情前⽔平，企业的办公需求呈V型反弹，逐步释放。甲级办公楼全年净吸纳量录得 24.1万平⽅⽶，同⽐增长⼀倍，与2019年基本持平。其中，科技互联⽹⾏业成为第⼀关键词，对新去化⾯积的贡献率⾼ 达23.7%。多家外省头部企业产业转移，聚集成都。本⼟企业成长迅速，截⾄年末成都境内外上市公司达到128家，数 量位居中西部第⼀。在年内新增供应较少的情况下，成都甲级办公楼市场出现局部区域供不应求，全市空置率于年末再 次回落⾄20%以下，报19.8%。全年平均租⾦更是实现⾃2018年后的再次增长，同⽐增幅达0.7%。 市场情绪谨慎乐观。尽管全年吸纳数据表现符合预期，但在国家政策调控下，⼏⼤⾏业的系统性波动导致年内相关需求 ⾼开低⾛。相较往年成交多集中于年底的现象不同，上半年以头部科技企业为代表的租赁需求表现亮眼。下半年，多⾏ 业监管政策相继出台，在线教育以及房地产开发需求端受影响较⼤，均出现明显回落。“双减”政策对在线教育⾏业产⽣ 的冲击，导致相关企业⼤⾯积退租，退租⾯积总计⾜以冲抵过去两年该⾏业于成都市场去化⾯积的七成。系统性风险 后，在线教育企业剩下的业务多聚焦素质、成⼈和出国教育。进⼊四季度后，诸多房地产企业进⼊战略调整阶段，该产 业链上的开发、装修设计、中介营销等细分⾏业均受到较为明显的冲击。第四季度，甲级办公楼市场中房地产⾏业的新 租贡献率仅4.9%，较前三季度均值下降5.7个百分点。纵观全年，仅⾦融业中的保险⾏业以及科技互联⽹中的软件企业 的表现相对稳健。 仲量联⾏成都商业地产部总监邓艳萍表⽰：“受政策影响，短期内重点⾏业的整体需求或维持平稳⾛势，难有显著提 升。同时，2022年供应端的⾼增量预期将推⾼甲级办公楼平均空置率。市场或再次⾯临⼀定压⼒，租⾦或将出现⼩幅波 动。特定时期，如何提升楼宇软实⼒，并依托市场预判管理租户是业主须谨慎⾯对的挑战。长期⽽⾔，成都的产业正往 可持续发展、⾼质量发展⽅向前进，良好的经济基本⾯和未来预期仍让我们对市场充满信⼼。” 南租⾦售价双双上涨，成都“双核”市场名副其实。⾃2017年开始， 南甲级办公楼供应规模已然⽐肩传统CBD，但由 于早期供应集中且商务氛围不成熟， 南楼宇的租⾦难有起⾊。2021年，产业结构优势赋能⾦融 与⼤源，加之周边商 业市场逐步成熟，区内办公租⾦涨幅明显，全年同⽐分别增长2.8%、5.1%。历经⼀年时间，⾦融 与市中⼼的平均租 ⾦差