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第九章 物业服务 第一页，共三十七页。 主要内容 9.1 物业服务概述 9.2 物业服务基本制度 9.3 物业服务的程序与内容 9.4 不同类型的物业服务 第二页，共三十七页。 §9.1 物业服务概述 9.1.1 物业与物业服务的概念 （1）物业 “物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，自香港传入内地。物业是指在一定范围内存在并被使用或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施，包括建筑物所占用的土地等。 ①已建成并具有使用功能的各类建筑物； ②与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施； ③建筑物所占用的场地、庭院、停车场；小区内道路、绿化等。 物业构成要素包括： 由此可见，物业是房产和地产的统一。 第三页，共三十七页。 （2）物业服务 物业服务在2007年以前称之为物业管理，《物权法》颁布后, 为了突出个人物权的重要性，建设部在2007年颁布的《建设部关于 修改物业服务企业资质管理办法的决定》(164号令)中，将物业 管理改称为物业服务，突出其服务的本质。 物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业 服务活动的企业。业主，即物业产权人。 第四页，共三十七页。 ①物业服务是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的，业 主与物业服务企业之间是委托和被委托的关系，双方的权利和义 务通过经济合同的形式明确。 ②物业服务的依据是物业服务合同，物业服务企业通过提供有偿 物业服务获取经济效益。 ③物业服务的客体是物业，服务的对象是业主及物业的使用人。 ④物业服务的目的是充分发挥物业的使用价值和经济效益，实现 物业的保值与增值，同时取得最佳的社会效益和环境效益。 可以从以下几个方面理解物业服务： 第五页，共三十七页。 （3）物业服务的特征 。 ①社会化 物业服务的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 ②专业化 分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，物业服务不仅涉及多种技术和设备，还涉及物业服务的软环境方面，这都需要专业的人才去掌握。 ③市场化 市场化是物业服务最主要的特性。在市场经济条件下，物业服务也是一种商品。物业服务企业按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供服务；业主和使用人购买并消费这种服务。 第六页，共三十七页。 9.1.2 物业服务与房地产资源管理 房地产资产管理是指房地产资产管理公司受房地产所有人的委托，聘请并监督管理物业服务及设施管理公司，同时为房地产所有人提供物业投资经营服务，实现投资人的利益最大化。 （1）房地产资产管理的含义 房地产资产管理所涉及的范围比物业服务大得多，资产管理公 司一般会聘请若干物业服务公司，并监督管理这些物业服务公司 的工作，双方之间是一种聘用与被聘用关系。 （2）房地产资产管理与物业管理的关系 第七页，共三十七页。 9.1.3 中国物业服务的发展 （1） 物业服务的发展历程 （2）现阶段物业服务存在的主要问题 主要体现在： ①物业服务不规范，没有统一的管理标准，最为突出的是管 理费的收取与服务问题。 ②有的物业服务企业忽视自身的建设，把自身看成是房管所 的翻版，缺乏企业化经营思想。 ③物业服务与公用事业衔接的脱节。 第八页，共三十七页。 （3）物业服务的发展趋势 ①住宅物业服务仍将以开发商自建自管的模式为主 ②住宅物业服务行业集中度将逐步提高 ③商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧 ④商业物业的全价值链经营业务会进一步增加 ⑤物业服务公司将向管理集成商转型 第九页，共三十七页。 §9.2 物业服务基本制度 为了规范物业服务活动，维护物业服务当事人的合法权益，2003年6月8日颁布的《物业管理条例》突出了建章立制的重要作用，确立了业主大会制度、业主公约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度和住房专项维修资金制度等七项物业服务的基本制度。2007年国务院对《物业管理条例》进行了修订，进一步完善了上述各项制度。 第十页，共三十七页。 9.2.1 业主大会制度 《物业管理条例》规定物业服务区域内全体业主组成业主大会，业主 大会代表和维护物业服务区域内全体业主的合法权益。一个物业服务区 域只能成立一个业主大会。 （1） 业主大会的职责 下列事项由业主通过业主大会共同决定： ①制定和修改业主