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1）宏观数据 A.概念定义 B.具体包括 C.数据用途 第五十八页，共八十九页。 A.概念定义 宏观数据是指那些对项目的营销活动造成机会和威胁的国家宏观数据政策，及对当地房产市场会产生一定影响的重大事件等。 第五十九页，共八十九页。 B.具体包括 国民经济发展概况、中国房地产行业发展概况、国家宏观经济政策、对房地产行业有影响的国家重大事件。 第六十页，共八十九页。 C.数据用途 通过分析宏观数据，可以掌握中国目前房地产发展状况，了解国家宏观调控的力度，进而预测未来房产市场的大势。 第六十一页，共八十九页。 2）中观数据 A.概念定义 B.具体包括 C.数据用途 第六十二页，共八十九页。 A.概念定义 中观数据是指目标项目所在城市的基础信息和房地产政策 第六十三页，共八十九页。 12）业内人士访谈 1、设计访谈问卷 2、了解区域市场行情（销售状况、总体价格水平、未来供应量、客群情况） 3、了解典型个案 4、关系的建立，积累人脉 5、案例：灌云 第二十六页，共八十九页。 B.房地产调研数据获取方法 1.宏观数据从政府各类网站（统计局、规划局、房产局、国土局和门户网站）及年鉴获得。 2.房地产及土地市场信息可由当地房地产信息门户网站及土地交易门户网站获得，具体城市的房地产状况也可由市调获取 3.个案及购房者信息，基础数据从当地房地产门户网站获得，详细信息通过现场调研调获得。 4.代理项目部分信息从开发商处获得。 第二十七页，共八十九页。 三、房地产市场调研流程 1.调研准备阶段 制定调研计划，相关费用计划及人员安排，需求数据重点。 制定出行路线及时间安排。 印制调研表格、准备相关物品 2.正式调研阶段 详情见调研方法讲义 3.数据处理阶段 整理分析调研数据，撰写市场报告 第二十八页，共八十九页。 四、课外推荐读物及网站 1.市场调研类书籍 2.网站类 第二十九页，共八十九页。 1.市场调研书籍 《市场调研报告的写作方法》 公司内部资料库 第三十页，共八十九页。 2.网站类 第三十一页，共八十九页。 市场调研方法 第三十二页，共八十九页。 一、常用调研方法介绍 1.访谈法 2.观察法 3.问卷法 4.文献法 5.怎样做好市场研究？ 第三十三页，共八十九页。 1.访谈法 1）定义： 2）访谈对象 3）访谈要点 4）适用范围 第三十四页，共八十九页。 1）定义 这是最常用的市场调研方法。科学设计访谈表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。 第三十五页，共八十九页。 2）访谈对象 业内人士（销售人员、策划人员、市场人员等）、购房者（住宅、商业、办公）、公务员（相关职能部门：统计局、规划局、房产局和统计局等） 第三十六页，共八十九页。 3）访谈目的 针对不同的访谈对象我们所要了解的信息是不一样的，做访谈的目的就是为了准确了解区域市场的宏观和微观信息 第三十七页，共八十九页。 4）访谈问卷 也可以是访谈提纲，针对不同的对象要把需要了解的问题列出来 第三十八页，共八十九页。 5）访谈技巧 时间控制、语言技巧、心理把握 第三十九页，共八十九页。 6）适用范围 个案调研 第四十页，共八十九页。 2.观察法 1）定义 2）观察对象 3）观察要点 4）适用范围 第四十一页，共八十九页。 1）定义 观察法是指调研人员不与被调研者正面接触，而是在旁边观察的调研方法。这样被调研者无压力，表现得自然，因此调研效果也较理想。 第四十二页，共八十九页。 2）观察对象 商业、住宅、办公、案场和销售人员。在观察的过程中要注意随时拍照，养成一个拍照的好习惯。 第四十三页，共八十九页。 3）观察要点 针对不同项目和不同物业我们的观察要点是不一样的。商业、住宅、办公及周边环境 第四十四页，共八十九页。 4）适用范围 商业调研 个案调研 第四十五页，共八十九页。 3.问卷法 1）定义 2）适用对象 3）问卷设计 4）分析方法 第四十六页，共八十九页。 1）定义 一份完整问题表格，被调研者根据问卷的问题进行回答 第四十七页，共八十九页。 2）适用对象 一般问卷法适用于对购房者调研 第四十八页，共八十九页。 3）问卷设计 展示问卷模板 第四十九页，共八十九页。 4）分析方法 1、应用EXCEL对问卷进行整体的分析处理，形成相应的图标 2、应用SPSS软件对问卷进行分析处理，形成相应的图标 第五十页，共八十九页。 4.文献法 主要是针对统计年鉴进行的分析 第五十一页，共八十九页。 5.