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三、公司房屋销售工作现状 2、怎样处理好与相关联部门的关系？ 与规划的关系 反馈 与经营的关系 合同 与财务的关系 回款、做好按揭、贷款 与售后的关系 满足业主诉求 与物业的关系 提供满意服务 第三十页，共五十一页。 3、业务往来较多的几个政府职能部门 三、公司房屋销售工作现状 房产局、土地局、公积金管理中心、担保公司、公证处、银行 第三十一页，共五十一页。 四、房屋销售基本知识与法律常识 1、房地产一级市场 一级市场是土地使用权出让的市场 （出让一方是国家）。 第三十二页，共五十一页。 四、房屋销售基本知识与法律常识 2、房地产二级市场 二级市场是土地的使用者通过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。 第三十三页，共五十一页。 四、房屋销售基本知识与法律常识 3、房地产三级市场 三级市场（二手房市场）是购买房地产的电位或个人再次将房地产转让或出租的市场。 第三十四页，共五十一页。 四、房屋销售基本知识与法律常识 4、商品房预售条件 五证齐全 工程进度30% 投资完成25% 第三十五页，共五十一页。 四、房屋销售基本知识与法律常识 5、五证两书 五证：指商品房预售或销售所需的五种证件，即：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、工程施工许可证及房屋销售许可证 。 两书：是指使用说明书、质量保证书 第三十六页，共五十一页。 * 房屋销售 一、关于产品的基础概念 二、销售与房屋销售 三、公司房屋销售工作 四、房屋销售基本知识与法律常识 第一页，共五十一页。 1、产品的概念 [英文] product 产品的狭义概念：被生产出的物品 产品的广义概念：可以满足人们需求的 载体 一、关于产品的基础概念 第二页，共五十一页。 一、关于产品的基础概念 2、产品的定义是什么？ 产品是指能够提供给市场，被人们使用和消费，并能满足人们某种需求的任何东西，包括有形的物品、无形的服务、组织、观念或它们的组合。产品一般可以分为三个层次，即核心产品、形式产品、延伸产品。核心产品是指整体产品提供给购买者的直接利益和效用；形式产品是指产品在市场上出现的物质实体外形，包括产品的品质、特征、造型、商标和包装等；延伸产品是指整体产品提供给顾客的一系列附加利益，包括运送、安装、维修、保证等在消费领域给予消费者的好处。 第三页，共五十一页。 一、关于产品的基础概念 第四页，共五十一页。 3、产品与商品的区别 产品和商品的区别在于：商品是用来交换的产品，商品的生产是为了交换，而当一种产品经过交换后进入使用过程后，就不能再称之为商品了；当然，如果产品又产生了二次交换，那么在这段时间能，它又能被称之为商品了。 一、关于产品的基础概念 第五页，共五十一页。 4、通用的四种产品类别： 服务： 通常是无形的，是为满足顾客的需求; 软件： 由信息组成，是通过支持媒体表达的信息 所构成的一种智力创作，通常是无形产品; 硬件： 硬件通常是有形产品，是不连续的具有特 定形状的产品; 流程性材料： 流程性材料通常是有形产品，是将 原材料转化成某一特定状态的有形产品。 一、关于产品的基础概念 第六页，共五十一页。 一、关于产品的基础概念 5、商人的来历 今天，我们把做生意的人成、称为商人。你知道“商人”一词是怎么产生的吗？ 商朝，是我国历史上第二个奴隶制朝代，从公元前1551年商汤灭夏建立商朝，到周武王伐纣灭商，历时496年，期间经历了30位商王的统治，曾八迁其都，但都未离开商河流域。因与水为邻，商朝的贸易自然不会冷清，出现许多买卖人。 牧野之战后，周军长驱直入朝歌城，商纣王死于鹿台上，商灭亡。为了肃清商的历史痕迹，周王将赋予了商名字的商河改名为漳河。为了与周的子民区别开来周王下令将商的遗民换作“商人”，带有轻蔑的含义。不过周王绝对不会想到，当时他这种为了羞辱商朝遗民的叫法，在三千多年后的今天，早已没了贱民的含义，只是一种对做生意人的称呼而已。一名之始，竟与一个王朝的兴亡相关。 第七页，共五十一页。 一、关于产品的基础概念 6、商品房的定义 商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 第八页，共五十一页。 7、动产与不动产 一、关于产品的基础概念 房地产具有生产资料及消费品的二重性，不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，并且是人们最重视、最珍惜和最具体的财产形式。 第九页，共五十一页。 一、关于产品的基础概