物业维修部人员日常工作规范.docxVIP

NUMPAGES 1- PAGE 1 物业维修部人员日常工作规范 批 准： 年 月 日 审 核： 年 月 日 编 制： 年 月 日 物 业 公 司 年 月 日 物业维修部总体组织结构图经理空调（15）空调机弱电（7）装修（10）空调机给排水/消防/煤气（10）空调机强电/电梯（11） 物业维修部总体组织结构图 经理 空调（15） 空调机 弱电（7） 装修（10） 空调机 给排水/消防/煤气（10） 空调机 强电/电梯（11） 行政助理 行政助理 PAGE6 / NUMPAGES29 安全管理小组组织结构图 能源管理小组组织结构图 能源管理员空调主管强电主管部门经理 能源管理员 空调主管 强电主管 部门经理 给排水主管 给排水主管 三、物业维修部人员日常工作规范 值班制度 交接班制度 报告制度 安全、防火制度 巡视检查制度 租户单元内维修工作制度 机房内工作制度 安全管理制度 能源管理制度 外包项目管理制度 检测、计量器具管理制度 租户二次装修管理制度 租户有偿维修管理制度 承包商管理制度 租户退租管理制度 值班制度 值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有有效上岗证书。 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管辖设备的运行情况，按规定作好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。 所有值班岗位必须在规定值班时间内安排合格的人员值班，如需调班，必须报部门经理的同意。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。 值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。 值班人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情。 报修值班制度： -时间：9:00~17:30； -人员安排： 各主管 -时间：8:30~9:00；17:30~21:30；周六、周日 -人员安排： 强电领班 注意事项： 值班者当值期间必须于分机361处值班接听电话与处理报修。 值班者若遇紧急事情或就餐需离开值班岗位必须安排行政助理或其他维修人员临时值班。 所有报修需安排各工种维修人员处理并详细记录在案，必要时需附图纸标明故障点（如漏水）。 遇重大报修或故障，必须与各工种负责人联系并通报部门主管。 当日值班者需将昨日各班组的报修记录，交至行政助理处存档。 若前一班未能完成或已完成但仍需继续观察的维修工作，当班人员需安排维修工跟进，并将情况记录在案。 各工种负责人或领班必须每天查阅报修记录，并检查重要客户或重大维修的处理情况，以监控维修质量。 值班者须审核每一份维修单的工作内容，并及时反馈给800客服中心。 交接班制度 值班人员应按预定安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得部门经理的同意，按规定办理请假手续，才能休假。若遇紧急情况，可于上班前向班组领班请假，批准后方能休假。 交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交接班时，双方值班人员在值班日志上签字。 在下列情况下不得交接班： -在事故处理未完成时； -交接班准备工作未完成时； -接班人员因故未到时； -接班人员有醉酒现象或其它神志不清而未找到顶班人时； -因工作需要超时加班并由部门经理/领班要求时。 报告制度 下列情况须报告领班： -主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况； -设备出现故障或停机检修； -零部件更换及修理； -维修人员的工作去向； -值班人员暂时离岗； -需要与其他班组及上级联系。 下列情况必须报告部门经理： -重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况； -采用新的运行方式； -重点设备发生故障或停机抢修； -系统故障及检修； -重要零部件更换、修理、加工及改造； -工具、备件、公共维修材料申购与领用； -设施设备的增改工程及外判工程； -员工加班、调班、休假； -需要与上级及外协联系。 下列情况必须由当值人员及领班撰写特别事件报告： -设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡； -管道发生漏水，并引起设备或装修损坏； -意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故； -玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落；