某地产项目整合营销推广策略提案课件.pptVIP

莲塘·梧桐山项目整合推广策略提案深圳相互广告有限公司2002年8月 相互理念相互生产动力Interactive makes power? 相互生产创意? 创意产生动销力 本案的策略性思考与研 讨产品价值PRODUCTION如何通过项目规划（商品的属性）和形象包装（商品的功能）以提升商品价值？如何集中目标群体方便地接触到销售的信息、销售的商品和销售的人员？如何定位商品和目标群体，并针对目标群体的欲望来诉求商品的独特卖点？营销通路PLACE推广策略PROMOTION 我们的商品在哪里？答案：它在消费者/市场的需求里。 分析消费者--目 标 群 界 定自我价值实现赢得认同尊重归属的需要安全的需要满足生理需要?我们的目标群体，是处在金字塔尖上的一群成功人士 分析消费者—目标群描述——主要群体? 成功老板BOSS? 大型企业CEO——地域分布? 内销和外销为主? 多数有罗湖/景观情结 分析消费者—目标群生活形态? 事业有成，身家丰厚? 注重生活品质—健康品位文化，渴望平静与安逸? 阅历丰富，思想成熟；心态平和，行事稳重? 希望对自我的认同能得到印证? 曾经或现在仍是商界的风云人物? 注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式总之，他们并非就是顶级的富豪，但他们是富豪中比较有品味的一群，追求自己独特的道德价值观和生活方式，是“享富”而非“显富”的尊贵一族。 分析消费者—目标群对住宅的需求? 环境景观：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。要求小区环境的营造必须有主题特色，具有较高的欣赏价值和较多的文化艺术元素，强调小区景点须与物业风格相协调。? 规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。? 建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。风格须能体现其尊贵形象，有主题特色及欣赏价值 。? 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。? 位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 分析消费者—目标群对住宅的需求? 配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备? 智能化设施需求：基本智能化是指别墅区和屋内设有安全性的智能系统，可令生活更放心、更安全? 物业管理服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。不仅只是一般的保安和环境管理服务，还要求保安系统全智能化，24小时严密地保护业主人身及财物的安全，对日常生活所需提供尽至尽美的服务，还应提供如理财等其它服务，令业主的生活轻松方便安全。? 会所设施配套：不仅是居家之需要，同时亦是享受悠闲、享受亲情温暖之港湾，是显示其尊贵身份及地位。不再只是提供几样健身设备，更重要是会所设施能体现其优悠生活，对精神文化的追求，同时亦可体现住客的显赫身份。 我们对项目规划的建议? 景观豪宅：高层和TOWNHOUSE：? 豪宅就是物业对景观和区位等稀缺性要素的占有；? 豪宅的品位主要还与住宅的用材、做工的精细有关，低密度并不是构成豪宅的一个必备因素。（在香港，很多豪宅项目，包括非常有名的阳明山庄都是高层或者超高层的项目，所以物业的高层化并不会影响其豪宅的属性。而实际上，在国外，高层豪宅大厦由于既具有别墅的独立性、私密性，又有大厦的安全性、生活便利性，开始越来越受到市场的关注。）? 有高低层次的起伏，视野要非常开阔，没有其它高容积率楼房的压迫感，高品质和更多是社区活动空间将弥补高容积率所造成的缺陷。 我们对项目规划的建议? 户型：超阔大空间? 以150-160平米的大户型为主，同时有200-400平米的空中别墅? 事业有成的成功人士，生活较为富裕，希望为自己和家人改善生活环境，有舒适气派的生活大空间 我们对项目规划的建议? 建筑风格：西班牙+岭南特色? 采用中国岭南风格和欧洲的西班牙风格两者结合的外形建筑风格，结构简单而色调明快；外立面可以具有现代国际化的气势，但内部一定要以精细、精致、并具有经典特色的功能来取胜。? 现时由于欧陆风格的大量采用，使客户逐渐失去新鲜感，现阶段大部分人士要求别墅的风格须能体现其尊贵形象。 我们对项目规划的建议? 园林景观：纯自然生态? 以纯自然的景观正好配合纯生态的周边环境，避免人为的造景破坏了整体的格局；? 有山有水，更有高低层次的起伏，主题具观赏、文化特色，配合豪宅项目的形象定位，保持风格一致，方能使项目完全迎合这部分买家之要求 ；甚至每棵树种的选择或每块石头的摆放角度都能让人觉得有思考价值 。 我们对项目规划的建议? 会所：国际级别360度管家式? 国际化星级酒店式会所，设施能体现其优悠生活，对精神文化的追求，同时亦可体现住客的显赫身份 。会所内需设有一些迎合住客需要的，同时具有较高精神价值的高尚设施，如高尔夫球练习场等。? 现代化的设施但是也