第五章成本法.pptVIP

关于重新购建价格的说法，正确的有（　）。【2011年真题】　　A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出　　B.重新购建价格相当于账面价值　　C.重新购建价格是客观的重新购建价格　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 第六十一页，共一百一十一页。 例：某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为（????）。 A．4500万元B．3600万元C．3000万元D．3700万元 第六十二页，共一百一十一页。 （二）重新购建价格的求取思路 思路一：房地合一，模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来求取； 思路二：房地分离，分别测算，相加求取。 土地价格的求取：假设地上建筑物不存在，用市场法或基准地价修正法求重新取得价格或用成本法求重新开发成本。 建筑物价格的求取：假设土地已取得且为空地，在此空地上重新建造与该建筑物相同 第六十三页，共一百一十一页。 （三）建筑物重新购建价格的求取方式 重建成本：相同的材料＋相同的技术＋估价时点的价格＋与原物相同——复制，完全复原，适用于有历史或美学价值的建筑物。 重置成本：估价时点材料（新材料）＋估价时点技术（新技术）＋估价时点的价格＋同等效用——替代，适用于一般项目。一般情况下重置价格低于重建价格。 第六十四页，共一百一十一页。 判断：建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（　） 第六十五页，共一百一十一页。 （四）建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息+销售税费＋开发利 求取方法有： 单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法 第六十六页，共一百一十一页。 1、单位比较法 单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面积法和单位体积法。 第六十七页，共一百一十一页。 单位面积法： 适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积的建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。 单位体积法： 适用于同一类型的建筑物的单位体积的建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库。 第六十八页，共一百一十一页。 2、分部分项法 分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。 第六十九页，共一百一十一页。 第七十页，共一百一十一页。 例题：某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200㎡ 、300㎡ 、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为（????）。 A．398000元B．558000元C．697500元 D．744000元 第七十一页，共一百一十一页。 　　【例】 估算某旧办公楼2009年6月30目的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247 m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下：　1.建筑安装工程费：　　（1）土建工程直接费：　　①基础工程：99.54元／m2　　②墙体工程：80.11元／m2　　③梁板柱工程：282.37元／m2　　④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73.65元／m2　　⑤楼梯混凝土工程：31.82元／m2　　⑥零星混凝土工程：25.32元／m2　　⑦屋面工程：20.42元／m2　　⑧脚手架工程：25.54元／m2　　⑨室外配套工程：l42.67元／m2小计：781.44元／m2 第七十二页，共一百一十一页。 （2）安装工程直接费：　　①电梯工程：l30.O0元／m2（其中：人工费9.O0元／m2）　　②给排水工程：85.22元／m2（其中：人工费l2.32元／m2）　　③采暖通风工程：70.34 元／m2（其中：人工费9.83元／m2）　　④电气工程：ll2.65元／m2（其中：人工费7.59元／m2）　　⑤消防工程：l6.62元／m2（其中：人工费2.58元／m2）　　⑥综合布线工程：30.45元／m2（其中：人