2023年美国次贷危机复盘与启示 次贷危机后美国地产表现分析.docxVIP

2023年美国次贷危机复盘与启示 次贷危机后美国地产表现分析 1.次贷危机前后美国经济表现 回顾美国次贷危机前后的经济发展趋势，2007 年 2 月美国抵押贷款风险开始 显现，7 月份标普降低次级抵押贷款信用评级，之后风险蔓延，欧美股市大跌，美 国 GDP 增速由正转负急剧下滑， 2009 年 6 月 GDP 增速跌至谷底（-4%）。 回顾次贷危机前后，个人消费支出和国内私人投资均为经济平稳下的主要拉 动项。次贷危机前，美国 GDP 环比主要由个人消费支出、国内私人投资拉动。次 贷危机爆发后，美国个人消费支出对于 GDP 环比拉动率由 2008 年一季度转为负 值（-0.40），基本到 2010 年一季度才恢复到正值（1.56）。国内私人投资总额对 于 GDP 环比拉动率由 08 年 Q1 的-1.87 下滑至 09 年 Q1 的-7.18，之后逐渐恢复 先前水平。此外，我们发现国内私人投资总额较早下滑，2006 年就已初步出现拖 累经济的情况，而个人消费支出拖累经济增长的时间区间仅一年多。 在次贷危机发生期间，净出口与政府支出与投资对经济增速形成支撑。净出 口与政府消费支出和投资自 2006 年年中时期开始由拖累经济增速转变为拉动经 济增速，自此截至 2010 年前后基本为主要经济拉动项，而随着次贷危机后，种种 政策刺激下的经济复苏, 净出口与政府支出和投资对经济增速的支撑作用相对减 弱。随着美国次贷危机的爆发，风险很快蔓延到全球金融体系，叠加经济衰退的 恐慌压力，2007 年底到 2008 年年初金融风险逐步扩大。 在次贷危机显现之期，美联储量化宽松政策盛行。 自 2007 年 8 月世界各地 央行纷纷出手救市，9 月起美联储连续下调联邦基金利率，期间降息与公开市场操 作频出，叠加一系列创新型货币政策同步发力。 2009 年起联邦基金利率降至 0.05-0.25%，终于实现了利率下调，一定程度 上缓解实体经济所遭受的冲击。从美国家庭负债比例来看，自次贷危机以来，美国整体的家庭负债比例有所 下降，由 2007Q1（12.9%）降低至 2022Q4（9.70%），居民整体杠杆率有所下降。 其中，美国抵押负债比率在次贷危机前达到峰值水平，2007Q1 美国抵押贷款 负债比率 6.98%，持续上升至 2007Q4 峰值（7.18%），不断下滑至今 2022Q4 的 3.97%。 2007Q1 美国消费贷款比率 5.91%，上升至 2008Q1 的 5.99%，不断下滑至 2012Q4 的 4.87%，2015 年逐步回升至 5.4%左右水平，接近次贷危机前消费贷 款比例。 次贷危机后，美国居民部门杠杆率先升后降，次贷危机后美国政府杠杆率大 幅抬升。美国居民部门杠杆率逐渐上升至 2007 年年底的峰值（99.1%），后通过 各种政策措施出台，居民部门杠杆率一路下降至前 2020Q1 的 75.1%，因疫 情原因有所上升，最终 2021 年年末美国的居民部门杠杆率 76.9%。与此同时，美 国的政府部门杠杆率由 2008 年 Q2 的 58.0%持续一路上升，前 2020Q1 （101.3%），期间，美国的政府部门杠杆率再次快速上升至 2021Q1（122.7%），2021 年年末稳定至 116.3%。美国主要手段就是将居民部门与非金融企业部门杠 杆通过各种金融工具转移为政府部门杠杆。 从就业方面看，次贷危机引发美国失业率大幅上升。2007 年中旬起失业率不 断攀升，到 2009 年 10 月，美国失业率已高达 10%。 次贷危机导致居民消费信心指数明显下降。次贷危机爆发后，居民对当下市 场逐步丧失信心，从 2007 年起，消费者信心指数不断下降，一度于 2008 年底左 右降至 55%左右，已是当时历史低位。随着 2009 年美国出台全面经济刺激计划， 居民消费信心才逐步回升。而在本轮冲击下，美国消费信心指数于 2022 年 6 月再创 50%的新低数据。 2.次贷危机后美国地产表现 2.1.次贷危机后美国地产表现 美国房地产市场明显受到次贷危机冲击，后于政策扶持下逐步复苏。2008 年 10 月，美国出台 Troubled Asset Relief Program (TARP)，用于救助处于危机中 的 金融机构。其中包括对于美国汽车行业的融资计划（AIFP），住房计划（MHA） 等计划来帮助受次贷危机冲击影响较大的行业和个人。 在次贷危机影响下，美国新建住房销售套数一度由 891 千套/月（2007 年 1 月）下滑至谷底 300 千套/月以下（2010-2011），之后政策刺激下逐渐恢复，截至 2023 年 2 月美国新建住房销售 640 千套/月，并未达到次贷危机前新建住房销售 套数水平。 美国新建住房销售中位价一度由 254