中金厦门安居REIT投资价值分析报告：租赁市场，优质资产.pdfVIP

被低估的租赁市场，被忽略的优质资产 中金厦门安居REIT （508058.SH）投资价值分析报告 ｜2023.4.26 中信证券研究部 核心观点 中金厦门安居REIT （508058.SH）是首批上市的3 只保租房REITs 产品之 一。我们认为，厦门市租赁住房市场发展潜力被投资人广泛低估，其独特的低 住宅供给、高人口流入、高房价水平特征使其租赁住房市场需求显著高于同类 型城市，而底层资产高度稀缺的区位条件和已经得到充分验证的运营能力将有 望推动基金实现长期稳定的业绩表现。当前保租房 REITs 板块估值水平显著低 于同类型产品，长期配置价值凸显，我们给予中金厦门安居 REIT 1.35 倍 P/经 调整NAV 目标估值，对应基金目标市值为16.3 亿元，对应基金每份额目标价 3.25 元，对应基金2023 年预期现金分配率为3.2%，首次覆盖，给予“买入” 评级。 ▍租赁住房行业空间广阔，保租房REITs 板块发力在即。当前多主体供给、多渠 道保障、租购并举已经成为了我国最明确的住房体系改革方向。我们预测到 2030 年全国城镇租房人口将达到2.68 亿人，年租金规模约4 万亿元，10 年复 合增长率将达到 11%，其中机构化租赁住房总租金规模或超过 8000 亿元。在 巨量需求的背景下，“十四五”期间保障性租赁住房的供给放量将成为行业发 展破局点，我们测算40 个核心城市新建或改建保租房潜在需求或超过 1800 万 套，而今明两年预计行业将迎来第一轮保租房建设落地高峰。在行业大发展背 景下，保租房 REITs 板块将迎来发展机遇，已公告年报的产品表现充分显示了 保租房项目高运营稳定性、低运营成本和低经营杠杆的核心特征。当前保租房 REITs 产品市场规模占比不足 6% ，总体仍处于供不应求状态。我们预计在政 策高度支持与投资者高度关注的共同推动下，保租房 REITs 板块将进入快速发 展阶段。 ▍被低估的厦门租赁住房市场。七普数据显示，福建省 34.1%的城镇家庭户居住 于租赁住房中，远高于全国 21.1%的平均水平，叠加当地 32.9%的流动人口占 比和超过 10 万元的人均GDP 水平，我们认为福建省租赁住房行业发展现状和 潜在发展条件与北京、上海、广东、浙江等区域同时位列全国第一梯队。而厦 门作为福建省核心城市，其城镇化率高达 90% ，人口吸引力指数（GDP 占全 国比例/人口占全国比例）长期保持高位，叠加厦门仅次于深圳、上海、北京的 房价收入比，我们认为其中长期租赁住宅市场发展潜力被显著低估。我们测算 至2025 年厦门市保租房潜在需求规模将达到 48.5 万套，明显高于厦门市“十 四五”期间计划新增保租房 21 万套的总量。此外，受空间及发展历史等客观 条件限制，厦门存量住宅用地供给不足，城中村用地占比较高