REITs年度业绩回顾与市场表现分析报告：波动价值.pdf

2 固定收益研究 证券研究报告 信用债专题 2023 年4 月25 日 [Table_Title] 波动分化，价值回归 ——REITs 年度业绩回顾与市场表现解读 [Table_Summary] 投资要点：  2022 年分版块业绩回顾：1）产业园类 REITs 在 2022 年Q2-Q4 均实行了 不同程度的租金减免政策，在疫情及租金减免的双重影响下，部分产业 园项目出现了续租压力，业绩表现不及预期。2）仓储物流类 REITs 受疫 情影响最小，出租率较好，表现稳健，红土盐田港表现超预期。3）保租 房类RIETs 上市时间较短，租金与出租率较招募说明书中预期变化不大， 底层资产位于北京、上海、深圳、厦门，区域位置较好。4 ）高速公路REITs 受疫情影响最严重，车流量受到冲击，整体板块经营表现不佳。5）生态 环保类REITs 底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，受季节性影响较大， 疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，三季度表现良好，四季度表 现有所下滑。6）能源类REITs，鹏华深圳能源 REIT 项目全年售电收入超 募集预测，表现较好。  可供分配金额及现金分派率表现：22 年 REITs 累计可供分派比率基本超 过4%，特许经营权类公募REITs 累计可供派息比率较高。生态环保类REITs 和清洁能源类 REITs 表现最好，达到预期水平。其次为交通运输 REITs 板 块，但2022 年实际现金分派率均未达到预测水平，其中华夏中国交建REIT 现金分派率最低。保租房REITs 成立时间较短，实际现金分派率较低。  2022 年至今二级市场表现：1）估值震荡调整，各版块涨跌幅分化。从首 批公募REITs 市值来看，9 只公募REITs 市值曾在2022 年2 月迎来最高点， 溢价风险较高，后估值不断消化，震荡调整。2）保险机构投资者占比提 升，整体换手率下降。22 年大部分公募REITs 的投资者集中度有所提高， 保险占比提升较明显，持仓靠前的机构投资者或以长期配置需求为主。 今年各板块公募REITs 换手率均有所下滑。  2023 年扩容在即，公募REITs 或进入快速发展期。2023 年3 月，证监会、 两部门同时针对公募 REITs 市场发文，将消费基础设施纳入 REITs 试点范围，拓宽试点资产类型