购物广场营销策划方案.docxVIP

**购物广场营销策划方案 第一部分 市场调研与分析 **项目位于市中心核心商业区，总面积约为 40000 平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、办公为一体的综合商业项目，针对此项目和**现有的商业项目状况做以下市场调研与分析：(略) 第二部分 项目的 SWOT 分析一、 优势 1、 国内知名连锁超市“**”的进驻，为商业广场的经营提供了保证； 2、 韩国人到**旅游和居住的很多，会对项目的销售及后期经营带来 一定的商机； 3、 项目地理位置的优势会使项目受到极大的关注； 4、 项目与本市唯一步行街相连结，商业氛围浓厚，客流量大； 5、 内外步行街可相对互应，**现有的其它商场没有这样的地理优势； 6、 **现有商场中缺少“一站式”购物广场； 7、 昆明路的延伸以及少年路的拓宽，都给项目的交通带来了便利； 8、 大型的地下停车场为有车族购物提供了极大的方便； 二、 劣势 1、 现有的大型购物广场中所提倡的经营理念是只租不售，要求统一 经营，统一管理，而现状无法做到； 2、 现在国家宏观调控，银行对商业贷款利率不断增长，使得有些想 贷款投资的客户望而却步； 3、 公司首次开发商业项目，没有示范性的样板项目； 4、 本案处于**市区三个小商圈中的低档商品经营区，如一味力求打 造成为中高档商品经营场所，则会造成项目与所处区域的经营档次脱离而孤立存在； 5、 **这几年几处大商铺经营状况不佳，对本地投资者造成的打击和 不良影响很大，本案处于特殊历史时期，必将受到影响； 6、 所处位置位于**市中心商业圈的边缘地段，地形为长方形，而且 南高北低，不利于合理输导人流； 三、机会点： 1、 **市区现没有类似本项目的专业综合商业购物场所； 2、 现代独特的建筑外观设计； 3、 专业化的商业经营、物业管理公司进驻； 4、 公司多年来的品牌形象有助于项目的销售； 四、威胁： 1、 近两年市区商业及综合用地规划较多，多个商业项目将使本项目 的市场竞争加剧。 2、 周围如**、**等目前经营状况不佳商场的业态重组，会对本项目 造成威胁。 五、综合分析 从市场调查结果分析，**项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是 尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿。从目前各热销的商铺物业以及投资者 的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和 人气是决定商铺租金的重要因素；二是新的商业模式和经营理念，**当前的商业 模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性“商业步行街”、“一站式 购物”的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配 套，商铺产品的设计和周边能源情况，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效 引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺功能 影响很大，投资者考虑范围较大。所以本案在进行内部设计时，应该注意以上所 列的几点。 第三部分 市场定位与主题定位一、 市场定位： 本项目的市场定位是以当地市场大众消费为主，外地市场为铺。 1、 档次定位：中档商业购物广场 由于本案处于一个中低档的消费区域，项目的档次定位不应与周围的商业环境脱 节，而应该与之形成有效连接，通过借助周围成熟的商业气氛，来促使项目的前 期销售和后期经营成功。随着**市经济的快速发展，人均国民生产总值的提高， 人们对生活质量的要求也随之提高了，所以我们应该顺应市场消费形式，尽最大 可能去迎合消费者的购物需求。 2、 形象定位：休闲购物广场 从 2004 年开始，国内的商业地产迅速升温，各地的商业项目纷纷涌现，引发了新一轮的商业地产投资热潮。现在集购物、休闲、餐饮和娱乐于一体的“一站式” 休闲购物广场很受欢迎，而且通过我们对**市区几个商业项目的调查发现，**市现在的各大商场和几个在建的商业项目中，缺少这种“一站式”的购物广场，像 **购物广场和**购物广场都不能算是“一站式”的购物广场。虽然项目本身也不 能算做是“一站式”购物广场，但是我们可以利用这一有利时机，在项目的宣传 上突出“一站式”购物广场的休闲购物这个特点，来增加项目的知名度。 3、 文化定位：时尚与特色相结合 本项目的文化定位应该充分结合项目所处的地段、建筑外观、装饰风格以及后期 经营管理等方面，走个性化路线，采用时尚与项目特色相结合，充分体现出项目 所独具的特点。在项目后期经营期间，可以经常请各种演出团体进行演出，而且 与商家联合，举办一些产品的宣传发布活动。 4、 发展定位：家庭生活购物乐园 现代人的生活习惯决定项目的后期发展目标是家庭购物的乐园。因为现代人相互 之间的邻里关系已经淡化，注重的是家庭生活，而且在购物时对环境以及配套设 施的要求也更高，所以项目在投入使用后应根据实际经营情况，注重业态与业种