合肥黄山路项目商业项目研究报告.pptVIP

百协黄山路项目商业配套研究 附件一： 第一页，共三十九页。 黄山路项目商业规划的级别？ 黄山路项目商业配套总量？ 黄山路项目商业配套业态？ 规划建议 ——如何挖掘商业价值，同时有利于社区的可持续发展？ 【问题】 第二页，共三十九页。 黄山路项目商业规划的级别？ 黄山路项目商业配套总量？ 黄山路项目商业配套业态？ 规划建议 ——如何挖掘商业价值，同时有利于社区的可持续发展？ 【问题】 第三页，共三十九页。 ★ 现有商业中心在城市中心（步行街、长江路及美菱路沿线）及东北侧原火车站区域，城市四周没有形成区域性或集中的商业中心。 ★ 由于城区规模不大，老城商业集中度高，人们习惯在成熟商业圈内消费。只有日常性的消费才选择居所周边商业，且选择步行可及范围内。 ★ 合肥消费比例显示日常性用品比例较高？，显示合肥整体消费能力偏弱。 『合肥商业现状——全市共享市区商业圈』 第四页，共三十九页。 目前商业分布 长江路沿线极少量商业 黄河路沿线零碎、底档商业 ★ 人气不足、已售楼盘平时入住率低，成为制约商业发展的瓶颈。 ★ 西部目前多表现为零散的、满足局部区域日常生活的商业业态。 ★ 目前相对成熟的为杨振宁大道，但沿街商业设施分布间断、业态简单、档次偏低。 ★ 西部属于城市发展方向，但规划的商务中心区仍在老城区。 『西部商业的发展——人气不足，少而分散 ——但区域发展和规划人口看，有较大发展空间』 第五页，共三十九页。 『那么，我们是否可能成为西部一个局域性的商业中心， 首先，我们的商业是否可能面向小区之外： 吸纳黄山路上游（学府区）和下游（高科技产业园）的人流？ 『 人口——商业总是滞后于人口的增长 』 『 商业辐射距离——距人口集中区域的距离 ——步行的商业的辐射圈极限0.8—1KM 』 『 商业的自然涉生因素——来自于人气 』 居住区人口增长 车站、地铁出入口等人流聚积处 某种行业的长期积聚 所在道路的原生商业积聚 第六页，共三十九页。 ★ 可辐射区人气不足 / 缺乏原生商业氛围 / 缺乏聚积人气的内在因素 / 没有明显商业优势 ——短期内不俱备发展成为局域性商业的先天条件 ★ 商业的发展有待时，可预留一定的弹性空间,作为区域发展后，挖掘商业价值之用 高新产业 开发区 已入住人口约5-6万 规划人口约10万 学府区 入住师生、居民约6万 杨振宁大道 黄山路：快速干道隔离 长江路西段商业发展零碎、低档, 南侧:住宅区及未开发区自然隔离 西段：高校、未开发区，基本无商业 长江路及黄河路东段： 以断续的日常商业为主 3KM 2-3KM 商业辐射圈0.8-1KM 1KM 距成熟商业圈4KM 『百协黄山路项目社区特点』 第七页，共三十九页。 ★ 社区周边为未建成区及快速干道、铁道围合，相对隔离，自成一体，属内敛性社区，保障了内部商业人流消费的最大可能性。 ★ 社区内规划有三条市政干道通过，属自然的内部造街造坊，小区自然成为相对开放的街区，并可自然融入城市的繁华。 『百协黄山路项目社区特点』 结论： ★社区发展需要商业的发展， ★短期内看，以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。 ★在规划中的道路沿线，预留弹性空间，将来根据区域发展情况设置商业。 第八页，共三十九页。 黄山路项目商业规划的级别？ 黄山路项目商业配套总量？ 黄山路项目商业配套业态？ 规划建议 ——如何挖掘商业价值，同时有利于社区可持续发展？ 【问题】 第九页，共三十九页。 『市场容量——合肥在售商业中，街铺求大于供』 目前城区商业繁华处在售商业极少。其它区供给的商业呈现沿路发展、住宅小区自及自足、分散特征。 一层或二层面积较小的商铺，特别是可面向社区外街铺，整体销售情况好，市场承接能力强；社区内的商业街多空置；但当社区规模大，相对独立且周边无沿街铺面时，少量内铺也有一定的市场，如绿城的内铺登记情况尚可。 位置 面积 租金或售价 销售/租赁情况 城区繁华商业区 一层街铺 50-100平 100-400元/平 基本无空置 柏景湾 北城一环内 住宅区间一层街铺，60-200平 社区外铺10000元/平；内铺5000元/平 内铺空置， 外铺销售完毕 瑞景家园 东城胜利路 两层街铺120-200 两层平均6000元/平 已售完毕 世纪新城 望江西路 临街一至两层50-140 两层平均5000元/平 80%（剩两间） 绿城 黄山路，社区内临水街铺 面积及售价 未定 总数少，客户登记情况良好 第十页，共三十九页。 城市规划指标对比参考 国际规划示范社区商业规模比参考 国内及合肥类比社区调查 『社区容量——商业规模是否适度』 第十一页，共三十九页。 一般城市居住区商业