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商业地产运营策划标准化流程第1页/共27页第2页/共27页商业地产运营策划第一阶段项目市场调研第3页/共27页1、项目背景第4页/共27页宏观环紧调研（1）城市经济发展环紧（2）城市人口环紧（3）商业环紧（4）其它宏观环紧2、宏观环紧调研第5页/共27页项目地段环紧调研（1）周边居民环紧（2）地段商业环紧（3）地段区位特征（4）地段未来规划状况（5）项目地块开发条件3、项目地段环紧调研第6页/共27页项目商圈调研分析（1）项目商圈范围的确定（2）商圈分析(3)经营者调研分析4、项目商圈调研分析第7页/共27页商业地产运营策划第二阶段项目市场定位项目SWOT分析第8页/共27页优势（S）劣势（W）市场机会（O）市场威胁（T）综合分析1、项目分析（1）项目条件与资源分析（2）项目SWOT分析第9页/共27页2、项目产品定位（2）经营业态组合（1）经营业种规划第10页/共27页3、项目功能定位（1） 购物功能定位（2） 饮食功能定位（3） 娱乐功能定位（4） 休闲功能定位（5） 表演功能定位（6） 各功能区规划布局（7） 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素（8） 考虑获取最大的租金收益因素第11页/共27页4、项目主题定位（1）主题的导入（2）主题的深化（3）主题的差异性与适应性分析（4）符合项目条件的候选主题（5）主题的表现第12页/共27页5、项目形象定位（1）形象品牌确立（2）名称确定（3）形象品跑运营策略（4）品牌形象延伸策略第13页/共27页6、项目目标客户定位（1）目标客户细分（2）目标投资客户细分（3）目标招商商户细分（4）订单式委建、合作开发等多种形式 的合作伙伴的寻求原则第14页/共27页7、项目目标消费者定位目标消费群的甄别主力目标消费群辅助性目标消费群消费群体的区域定位消费群体的年龄结构定位消费群体的收入水平定位第15页/共27页8、项目销售价格定位（1）项目价格策略定位依据（2）项目价格定位建议（3）项目价格在市场竞争中的调整策略第16页/共27页9、项目规划建议项目整体开发规划思路与目的整体建筑规划建议项目整体建筑风格项目购物环紧规划项目交通环紧规划项目营业空间经营规划布局第17页/共27页10、项目经济效益分析成本费用分析营业利润分析经济效益分析第18页/共27页商业地产运营策划第三阶段 招商及销售推广第19页/共27页1、项目销售招商实操总纲项目销售招商推广总体思路确定项目销售与招商的面积比项目支持点销售招商推广总体策略第20页/共27页2、销售招商策略项目整体销售招商部署项目销售招商整体节奏项目阶段性销售节奏项目销售招商与价格策略的联动第21页/共27页3、项目整体包装策略项目销售招商现场包装项目销售招商道具的包装第22页/共27页4、项目宣传推广整体策略项目宣传推广整体策略项目阶段性宣传推广策略项目媒体运用策略项目公关活动的运用策略销售招商准备第23页/共27页销售招商步骤销售招商调查确定销售招商对象的特征内部认租认购公开销售招商开业准备销商招商管理确定招商条件组建销售招商队伍销售招商资料准备5、销售招商的实施销售招商准备销售招商步骤第24页/共27页6、项目销售招商费用运用策略项目整体销售招商费用使用依据项目阶段性销售招商费用构成项目整体销售招商费用预算第25页/共27页执行阶段：营销及招商实施制定销售招商计划组建销售招商组织机构组织实施销售招商计划配置销售招商工具及各种资料工作业绩评估销售招商人员管理、培训、督导掌握市场变化，及时调整销售招商策略职能售后服务宣传推广投入及效益监控项目销售、招商阶段性回顾及总结第26页/共27页 制作人：徐春第27页/共27页感谢观看!