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越秀地产（0123.HK）深度报告 粤系国企龙头，从深耕湾区到全国化发展 2023 年 05 月 17 日 ➢ 背靠越秀集团资源，公司深耕湾区四十载。越秀集团实力雄厚，旗下控有越 推荐 首次评级 秀资本、越秀地产、越秀交通基建、越秀房地产投资信托基金及越秀服务等上市 公司。2022 年集团财务口径全年实现营业收入 1125.1 亿元，首次突破千亿大 当前价格： 9.13 港元 关，同比增长 20% ，集团统计口径资产总额9652 亿元，同比增长 13%。越秀 地产作为全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔 [Table_Author] 造者，在全国率先唱响“高质量发展”前奏的主力军和排头兵，把企业的品牌融 入了城市建设中。 ➢ 聚焦房地产开发主营，多元业务协同发展。2022 年公司实现营业收入 725.02 亿元，同比增长 26.21% ，归属母公司净利润 39.53 亿元，同比增长 10.15%；公司聚焦“6+1”的土地拓展模式，2022 年总土地储备达 2,845 万平 方米，权益拿地面积达到 202 万㎡，其中公开市场获取土地面积占 53%，TOD 分析师 李阳 和国企合作方式获取土地面积各占 14%，城市运营获取土地面积占 13%，勾地 执业证书： S0100521110008 电话： 和收并购获取土地面积占 6%；2022 年公司权益销售面积为 184 万方，与首开 邮箱： liyang_yj@ 同为TOP20 开发商中销售面积正增长的公司，同时权益销售金额为 670 亿元， 研究助理 陈立 位列 TOP20 同比增速首位；越秀服务 2022 年公司在管面积是 5169 万平方米， 执业证书： S0100122080002 并且近三年以来稳定上升，全年实现营业收入约人民币 24.86 亿元，同比增长 电话： 邮箱： chenli_yj@ 29.6% ；股东应占盈利约为人民币4.16 亿元，同比增长 15.7%。 ➢ 债务结构健康，融资成本再创新低。2022 年公司“三道红线”零踩线，全 部指标处于“绿档”水平。从债务结构来看，越秀地产 2023 年目前还有 27.49 亿元的海外债需还，另外有 95.11 亿元的海外债在 2026 年之后偿还，债券余额 总计 122.59 亿元，2024 到 2025 年没有海外债要还。目前还债压力较小；公司 具有多元融资渠道，并在境内外融资平台具有国资优势，资金流相对充裕；2022 年于境内成功发行人民币公司债券合共 98.4 亿元，加权平均利率 3.11%；2022 年穆迪、惠誉继续维持 Baa3 和 BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。 ➢ 投资建议：母公司端：公司作为越秀集团上市房地产开发公司，具备华南市 场深耕优势；融资端：融资政策“三支箭”在 11 月相继发出，公司将受益于宽 松的融资环境，叠加国企优势将获取更低成本的融资；销售端：公司 2022 年销 售面积及金额均是实现同比正增长，2023 年或将延续销售热度；投资端：目前 土拍市场拿地成本较低，公司也或将加快全国化步伐。预测公司 2023-2025 年 营业收入达 815.42 亿元/867.65 亿元/938.89 亿元，2023-2025 年 PE 倍数为 7.2/6.0/ 5.4。随着融资政策宽松、需求端逐渐修复，我们认为公司无论在开发能 力还是拓展能力方面均具备较大优势。首次覆盖，给予“推荐”评级。 ➢ 风险提示：市场恢复速度不及预期；TOD 项目全国化拓展不及预期；政策兑 现不及预期 [Table_Forcast] 盈利预测与财务