中金厦门安居REIT投资价值分析报告.docxVIP

持续贡献超过同类产品的高水平回报。 ▍风险因素：资产持续运营时间较短的风险；相关支持性政策变化影响运营稳定性及利润率的风险；区域市场供需情况变化影响底层资产运营的风险；底层资产维修及改造增加非预期大额成本支出的风险。 ▍估值具备吸引力，长期配置价值凸显。截至 2022 年 4 月 24 日，基金最新 P/经调整 NAV 估值水平不足 1.2 倍，2023 年预期现金分配率为 3.7%，估值水平显著低于其他保租房 REITs 产品或其他产权类 REITs。我们认为厦门独特的低 住宅供给、高人口流入、高房价水平特征使其租赁住房市场需求显著高于同类型城市，而底层资产高度稀缺的区位条件和已经得到充分验证的运营能力将有望推动基金实现长期稳定的业绩表现。综合考虑绝对估值法及相对估值法估值结果，考虑保租房 REITs 产品当前整体处于较低估值区间的现状，我们给予中金厦门安居 REIT 1.35 倍 P/经调整 NAV 目标估值，对应基金每份额目标价 3.25 元，对应基金目标市值为 16.3 亿元，对应基金 2023 年预期现金分配率为 3.2%，首次覆盖，给予“买入”评级。 项目/年度 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 31 76 77 78 营业收入增长率 YoY N/A 145.8% 1.5% 1.5% 净利润(百万元) 13 31 32 33 净利润增长率 YoY N/A 139.9% 4.3% 3.2% EBITDA（百万元） 25 60 62 63 EBITDA Margin 80.2% 79.5% 80.1% 80.3% 可供分配金额（百万元） 21 53 54 55 经调整 NAV（元/份） 2.41 ， 预测 注：股价为 2023 年 4 月 24 日收盘价；基金合同生 效日为 2022 年 8 月 22 日，故无 2021 年数据，2022 年数据范围仅包含 2022 年 8 月 22 日-12 月 31 日区间，与 2023 年数据不可比。 目录 基金概况：高稀缺首批产品，超预期首次业绩 6 保租房行业：政策支持强发力，扩容提效有保障 10 租赁住房已成为政策核心发力点，长期需求空间广阔 10 从零起步且长期供不应求的保租房市场 14 保租房 REITs 供不应求，板块发展提速在即 17 厦门：被低估的租赁住房市场 20 租赁人口占比高，政策支持力度强 20 人口吸引力与购房难度双高，中长期租赁需求稳定 21 土地供给错配，优质项目稀缺 24 资产：区位条件稀缺，运营能力突出 26 微观区位得天独厚，产品结构搭配合理 26 租金竞争力强，运营高效稳定 28 风险因素 30 盈利预测及估值评级：估值具备吸引力，长期配置价值凸显 31 关键假设及盈利预测 31 估值评级与投资建议 33 插图目录 图 1：中金厦门安居 REIT 底层资产园博公寓和珩琦公寓地理位置 6 图 2：园博公寓项目实景图 7 图 3：珩琦公寓项目实景图 7 图 4：中金厦门安居 REIT 整体架构 7 图 5：中金厦门安居 REIT 不同类型投资者发售份额占比 8 图 6：中金厦门安居 REIT 不同类型网下投资者认购金额占比 8 图 7：截至 2022 年底中金厦门安居 REIT 份额持有人类型 9 图 8：中金厦门安居 REIT 份额解禁时间占比 9 图 9：中金厦门安居 REIT 各项经营指标招募说明书预测及年报实际完成情况比较（亿元，%） 10 图 10： 2000-2020 年我国城镇家庭户住房来源 12 图 11：2000-2020 年我国城镇家庭户居住的租赁住宅类型（万户 ） 12 图 12：调查无自有住房流动人口居住方式 12 图 13：调查新青年居住方式 12 图 14：全国城镇租房人口（万人）及其占常住人口比例（含预测） 13 图 15：全国城镇租赁住房需求（万套）（含预测） 13 图 16：部分城市“十四五”规划新增保障性租赁住房（万套）及占新增住房供应的比例 15 图 17：样本城市年新增保租房建设和纳保规模预测（万套） 16 图 18：样本城市保租房年租金规模和资本化价值预测（亿元） 16 图 19：样本 REITs 产品分资产类型 2022 年营业收入完成率 18 图 20：样本 REITs 产品分资产类型 2022 年可供分配金额完成率 18 图 21：样本 REITs 产品分资产类型 2022 年 EBITDA Margin 19 图 22：样本 REITs 产品分资产类型 2022 年末杠杆率 19 图 23：C-REITs 市场不同产权类产品