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中部城市房地产市场研究 2006年12月20日 xx地产研究中心 一 综述 随着我国经济的快速开展，房地产行业成为我国经济的支柱行业，近些年全国涌现出来一批优秀的房地产开发企业，带动了我国其他行业的快速开展，同时也大大改善了我国城镇居民的居住条件。随着房地产行业的不断高涨，房价成为各个领域的热门话题，随着我国一线城市的房价快速的上扬，也引起了国家相关部门的重视，从而采取了一系列宏观调控手段，从金融政策、土地政策等来对整个房地产市场进展调控。随着2006年6月初“国六条〞的公布，到后续的“新六条〞的上演，一切明确着房地产行业在实践中不断曲折前进。 从国家层面上来看，宏观调控的打击力度主要集中在中国一线城市，比方某某、、某某、广州等。但作为二、三线城市的房地产市场却刚刚进入繁荣阶段，而价格的迅速上涨也让人史料不及。鑫苑公司立足中原，在郑州房地产行业中一直处于领先地位，而今年鑫苑公司面临的是全国化战略的大迈进，如何实现公司的预期目标和企业的战略转移，成为每个鑫苑人关注的话题。下面我所讨论的中部九城，也涵盖了鑫苑公司全国战略化开展的目标城市。 郑州作为中原城市的省会城市和其他省会城市一样在现实中部崛起的大战略中扮演着极其重要的角色。郑州房地产市场从2002年开始复苏后，无论是在房地产投资量上还是在商品房销售面积上，还有价格上，一直处于稳步上升地位。特别是2004年以后，郑州市房价呈快速上升态势已经明显显现出来，其速度已经超越中部其他省会城市，特别是2006年，郑州市的住宅均价已经从一月份的2449元/㎡上升到目前的3355元/㎡；而在郑州中心地区〔中区、东区〕房价已经突破3800元//㎡，在向4000元//㎡迈进。根据国家发改委11月13日公布的全国70个大中城市10月份房屋销售价格指数，郑州的房价同比上涨5.9%，二手房的涨幅到达了8.7%。 下面的篇幅将对郑州与其他中部城市做一个粗略的比拟。文中所涉及的中部城城分别是：武汉、郑州、南昌、济南、西安、太原、长沙、合肥、石家庄。 二 宏观经济数据比照分析 〔一〕城市人口 中部城市中，武汉面积最大〔市区面积到达1615.14平方公里〕。而人口数量也是最多，2005年统计数字明确：武汉市区人口到达了：785.9万人。 而城市人口数量最少的中部城市是石家庄：224.1万人，这与该城市的面积有关。而郑州的人口到达了：716万人，其数量仅次于武汉，居九城第二位。 〔二〕城市GDP比照 从整体水平上来看，武汉的GDP高于其他中部城市，而郑州、石家庄、济南的GDP处于同一个层次水平。到2005年武汉的GDP到达了2238亿，为中部城市中最高，而郑州如此落后与石家庄、济南、位居第四。郑州与武汉的差距为588亿。但郑州的房价却以快速上升趋势赶超武汉。 各个城市GDP增长速度比照 　 2001 2002 2003 2004 2005 平均增长 郑州 10.70% 11.00% 14.80% 15.70% 15.80% 13.60% 石家庄 8.41% 9.08% 16.26% 18.63% 13.41% 13.16% 济南 12.10% 13.20% 14.50% 15.60% 15.60% 14.20% 西安 13.10% 13.30% 13.50% 13.50% 13.10% 13.30% 合肥 11.30% 13.10% 13.30% 23.43% 16.90% 15.61% 武汉 11.68% 10.75% 11.37% 17.66% 14.42% 13.18% 南昌 11.20% 13.80% 15.50% 16.50% 16.80% 14.76% 长沙 10.90% 11.65% 14.19% 19.46% 37.07% 18.65% 从上面表格来看，九座城市的GDP逐年平均增长速度都在13%-15%之间，只有长沙的GDP增长幅度大于其他中部城市。理论上而言，当一个城市的GDP的增长速度大于8%的状态下，房地产市场会健康快速的开展。事实明确，中部城市的房地产市场都以较快的速度开展。而单从GDP指标来看，长沙的潜力更为巨大。 图中2005年各个城市的GDP水平几乎都在1000亿以上，唯有合肥：853.57亿。其中GDP水平最高的是武汉：2238亿。其次是济南和石家庄，分别是为1876.5亿、1852亿。郑州排名第三，到达了1650亿，在中部城市中算中等水平；从GDP的增长速度上来看，中部这些城市中，GDP的增长速度都在13%-15%徘徊，唯独长沙增长的最快，到达了37.07%，但GDP总量只有1519.9亿。说明长沙经济开展十分迅速，经济态势良好。有利于投资和房地产行业的开展。 〔三〕城市人均可支配收入比照 人