江苏镇江中冶蓝城项目营销代理提案.pptxVIP

第1页/共75页江苏镇江中冶蓝城项目营销代理提案第2页/共75页甲方告诉我们：我们一期都是洋房，大约7.2万方甲方又告诉我们：本项目2011年销售额要达到4个亿第3页/共75页40000000072000 5555.5555400000000 / 72000 = 5555.5555第4页/共75页思索5555.5555这个数字意味着什么？这个数字对客户意味着什么这个数字对成全的团队意味着什么第5页/共75页谨呈中冶地产镇江 · 中冶蓝城项目营销代理提案2010-10-21第6页/共75页PART I.5555.5555这个数字意味着什么第7页/共75页几个纬度经度5555.5555说说宏观纬度1关乎镇江房事的前景说说板块纬度2关乎镇江竞争格局情况说说产品纬度3关乎主要产品现状分析第8页/共75页说说宏观政策大势1月2月3月4月5月6月7月8月9-10月金融上调存款准备金险资投资不动产松绑各地出台新规两次上调存款准备金价部委核查二套房贷信贷二套房认房又认贷新国十条首套房首付三成，三套以上及居住不满一年停贷土地国土部门退出开发量非法用地黑名单曝光国十一条国土十九条土地增值税清算囤地一年禁止购地保障保障房建设工作座谈会公租房升至国家战略保障房9月全部开工公租房税费优惠其他各地出台实施细则；苏州房产细则78家央企退出地产长三角区域规划获批预售前禁收定金空置房调查试点京、穗、深等细则第9页/共75页说说宏观政策大势狠了一年调二次，政府表决心。切了首套付三成，打的是刚需。完了限购大城市，买多不给贷。预计未来市场存在较大下行压力第10页/共75页说说宏观江苏新政重要分项内容土地出让1、不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让2、严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于13、未完成保障用房不得向大户型高档住房建设供地4、囤地一年禁止购买土地贷款/首付首套房首付提至30%二套房首付提升50%，利率上浮10%暂停发放第三套房贷款契税1、90平方米及以下、且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1%收取契税；2、90-144平方米的则按1.5%的契税税率执行。3、非家庭唯一住房契税则提高至3%。第11页/共75页说说宏观江苏新政追随细化国家的，没有大举措即将限购还未出，仍然需观望。首付和契税，成交和价格或将回落第12页/共75页说说宏观关于镇江镇江市区商品房供需表现镇江市区商品房价格表现4月新政消退，成交量逐步上行价格出现回落，但仍处于高位运行；在4月新政不断消退的背景下，众多客户又重新进入市场，带动了这一轮成交量的上涨；镇江成交量走出了与一线城市相同的轨迹；价格09年下半年步入上行通道，虽然在新政的作用下出现一定回落，但目前仍与一线城市类似，处于高位运行状态；第13页/共75页说说宏观销售排行10年上半年镇江市销售排行榜排名项目名称行政区域销售面积（M2）1世茂花园句容市598732万科魅力之城润州区544563金鼎城市花园丹阳市333324景天花园润州区289095界牌新村丹阳市272866风景城邦丹徒区259457朗香郡镇江新区222948魏玛假日丹徒区217679大自然花园句容市2134410南徐山庄润州区20983前五名半年销量在2.7-6万M2之间前三名半年销量在3.3-6万M2之间本案一期7.2万方预计2011年5月开盘约7个月的持续销售期本半年表值得参考第14页/共75页区域竞争板块划分说说板块竞争格局滨江板块各板块边缘客户被拦截学府西板块学府东板块丁卯板块第15页/共75页说说板块滨江板块案名建面（㎡）产品类型8月公寓均价（元/m2）10月公寓价格（元/m2）去化速度（套/月）年去化（M2/年）优山美地46万联排、洋房、高层5500(高层)6000（洋房）6500（高层精装1000标准）6500（洋房）203-5万 中虹品墅18万联排、高层5300（高层）--123万左右江山名州66万联排、洋房、高层75007500223-4万中南世纪城62万联排、洋房、小高 7200（多层）7800（多层）294-5万紫金国际花园6.6万联排、高层未开盘区域主力公寓价格在7500-7800元/M2左右；区域项目月去化量在20-30套之间，年去化量在3-5万/M2左右，中虹品墅因产品品质一般及操作失误导致去化速度低；第16页/共75页说说板块学府西侧案名建面（㎡）产品类型8月公寓均价（元/m2）10月公寓价格（元/m2）去化速度（套/月）年去化（M2/年）恒顺尚都4万小高、高层8000（精装）8200（精装）323-5万京口花园9.8万多层、小高70007000152万左右学府华庭7.3万高层、公寓、联排高层7000公寓：8000112-3万左右区域为较早开发的板块，土地资源较为稀缺，因而板块内项目多为中小型项目；区域