20230529-中信证券-公募REITs 2023年下半年投资策略（资产配置篇）：在探索中前行，于实践中成长.pdfVIP

在探索中前行，于实践中成长 公募REITs 2023 年下半年投资策略 （资产配置篇）｜2023.5.29 ▍ ▍ 中信证券研究部 核心观点 从底层资产业绩修复、投资框架、二级市场估值、市场多层次发展目标等维度 出发，展望下半年，我国不动产投资信托基金（REITs）市场或存在多元化的 投资机会。投资者对于公募 REITs 2023 年二季报的表现逐步形成预期，叠加 交易量的复苏，公募 REITs 二级市场或将迎来估值修复行情。预计产权 REITs 或率先迎来修复，建议重点关注业绩相对稳定且扩募/Pre-REITs 等逻辑更为清 晰的仓储物流 REITs、抗周期性较强的保障房REITs、以及部分业绩相对稳定 明明 的产业园区 REITs 。对于长期资金而言，上半年持续的回调后特许经营权 中信证券首席经济 REITs 的性价比也已凸显。 学家 S1010517100001 ▍公募REITs 市场复盘：从量价齐升到缩量下跌。以中证REITs （收盘）指数为 参考，2022 年全年，我国公募REITs 市场从过热转向理性调整，包括解禁、扩 募等各类政策逐步完善。进入 2023 年上半年，公募 REITs 市场在经历短暂的 量价齐升后，迎来持续数周的回调，并一度呈现缩量下跌态势。受限于流通规 模，市场交投活跃度清淡的阶段，较小交易量的交易也会对市场产生较大波动。 分板块看，生态环保/仓储物流/能源/保障房四个板块的相对表现具备一定韧性。 ▍底层资产业绩修复节奏存在差异。2023 年一季度，公募REITs 业绩表现喜忧参 余经纬 半，板块分化明显分化。高速公路修复强劲、生态环保表现分化、部分产业园 大类资产配置首席 分析师 区业绩仍受制于出租率的持续下行、仓储物流和保障房则保持平稳运行。可供 S1010517070005 分配金额方面，整体来看，大部分 REITs 今年一季度的完成度较高，全年分红 或可期。往后看，疫后经济的系统性修复是渐进的过程，REITs 底层资产的业 绩修复也难一蹴而就，预计高速公路或将继续修复，产业园区的修复周期则相 对较长，保障房和仓储物流的经营有望维持稳健。 ▍公募REITs 分红的除息与填息。基于存量REITs 的经验构建类似的底层资产模 型，我们发现无论是特许经营权 REITs 还是产权 REITs，理论上其在除息后都 应存在填息效应，其中特许经营权 REITs 的填息仅包括 “利息”部分。从公募 秦楚媛 REITs 的实操经验来看，产权REITs 的填息效应较为明显，而特许经营权REITs FICC 分析师 的填息效应则偏弱，这也在一定程度上压制了其二级市场的价格表现。展望未 S1010523020001 来，随着对于公募 REITs 内部收益率（IRR）等参数的信披要求更加完善，特 许经营权 REITs 的投资者在计算分红时的 “本息”部分料将有更多参考，进而