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机电成本管理 第1页/共17页 一、机电工程在建筑项目中的比例增长 机电工程在建筑工程投资所占比例 比例 2%-4% 5%-10% 9%-20% 16%-32% 20%-35% 年份 1995-1999 2000-2005 2006-2009 2010-2013 2014-2015 第2页/共17页 二、机电工程主要增加系统 1.智能化：智能管理系统（BA）、车辆管理、安全防范（卖点），智慧城市发展。 2. 空调工程：对温度、湿度、空气质量要求增加的费用 （卖点，尤其后期在新风系统空气质量要求增加PM2.5过滤） 3.环保节能：亮化工程、雨水回收、光伏发电、直饮水等 （强加）绿色建筑 4.电梯：需求量增多（卖点） 5.市政工程：网络信息系统建设（三网合一）、管贴费、装表费、容量费、高可靠费、检测费（强加，部分可商谈，可举例说明）。 第3页/共17页 三、优化与选型 1.系统选型优化：高低压设备选型、空调系统选择等。 2.设备位置优化：变压器、高低压柜（举例说明）、水泵摆放位置。 3.设备材料优化：管材口径、材质 （举例说明） 4.设计规范优化：了解分析项目所在地主管验收部门对规范中以下名词的验收标准（宜、必须、暂定、可等），对于某些系统简化或者取消 5.施工优化：非主要材料设备的选用。 6.合约优化：a.在初期合约规划时需了解项目所在地市政工程收费标准，以专业分包工程优惠降低收费。B.做好《施工中各专业界面表》,尽量把所有能结合的专业由一个承包人完成。 7.新材料的使用（诱导风机+照明），可实际减少分管风机及照明系统实际成本投入。 第4页/共17页 三、优化与选型（新设备的选用） 第5页/共17页 四、机电设备材料品牌 1.结合项目定位选择相匹配的品牌档次 2.依据系统功能寻求替代品牌（国外高端品牌的替换，如智能化、电气工程控制系统） 3.依据设备使用（包括开合次数）功能选择相应品牌。 4.根据材料设备安装区域位置选择品牌（举例微断开关公共区域与室内说明及争论、泛光照明灯具安装位置的选择品牌、中央空调末端设备选择） 第6页/共17页 1.机电工程估算设定的重要性 五、机电工程目标成本的设定 第7页/共17页 1.招标文件编制中需要明确的细节（变更方式、变更依据、工程量计算规则、变更单价的计价原则等） 六、机电工程的招标管理 第8页/共17页 七、投标单位的选择 1.选择的投标单位资质时需要与建筑面积与建筑类型相匹配（缺点：资质越高管理费越高、执行速度慢。） 2.选择的投标单位需要做品质调查，包括施工质量、与政府沟通能力、报验能力（消防、智能化、配电等），选择好的单位可以节约除施工费以外的其他费用。 3.建立优质供应商库，分级管理。 第9页/共17页 1. 针对机电工程的特殊性，重点分析主要设备、材料在报价中所占比例。 八、回标分析重点 第10页/共17页 5. 机电工程的新品新材料新工艺呈出不穷，尤其是现行定额中没有的子目，投标人在编制时一般会成倍放大辅材、配件、人工含量，所以在做回标分析时我们更需要提前进行市场调研。 八、回标分析重点 第11页/共17页 九.市政机电工程成本管理 1.初期拿地时需要与政府明确供电、供水、通信的位置，最好做到政府能水、电（双电源，互为备用）、通信送至项目红线内，可以节约相当一部分成本（包括外线设计费、外线施工费、容量费等）。 2.详细了解项目所在地市政机电工程收费标准，对于非住宅用地性质的项目加强与其沟通，力求取到最优折扣（如有线、供水设备等）。 3.对于市政垄断企业的机电工程（燃气、自来水），机电成本人员需要进行实地测量工程量与实际测算消耗量，找出差异后与其商谈，确认后可做总价优惠调整。 第12页/共17页 十、机电工程变更签证管理 变更原则：1.有必要变更的，政策影响/改变使用功能的及工程内容增减的，对于此类变更要进行详细的数据论证，确认后及时变更2.可变可不变的应考虑成本及工期要求，尽量坚持不变。 变更处理：1.变更设计尽量提前，避免返工现象发生2.变更机电工程量的计算（注意合同约定的计量规则清单/定额，而非按照实际工程量计算这是经常所犯的错误电线电缆线盒的预留量）3.核实合同内约定的增减的幅度。4.杜绝虚假/虚高的签证发生。 第13页/共17页 十一、目前机电招标过程中所遇到问题 1.拟定中标价经常会超低/高于目标成本，经常出现反超现象。 2.限额设计的标准金额不能满足后期施工定标金额。 3.询标过程中意见不统一，经常会出现内部争论发生。 以上问题都直接影响了招标时间，主要原因为： 1.编制目标成本时需对市场进行详细调研。 2.编制目标成本需考虑材料设备品牌。 3.查找估算依据、审核制度与积累估算经验。 4.回标分析不够仔细，对投标人价格组成分析不到位。 5.询标会议前缺乏沟