项目投资估算和融资分析.ppt

(第二题)解答:土地使用权出让金=4000×15000=6000(万元) 拆迁补偿费:1200×3500=420(万元) 则该土地费用=6000+420=6420(万元) 二) 、与工程建设有关的其他费用估算 1、建设单位管理费 建设单位经费(基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费及保险费、办公费、差旅费、工会费、职工教育费、固定资产使用费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工验收及清理非等). 建设单位开办费.是指新建项目为保证筹建和建设工作的正常进行所需要的办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用. 计算公式 建设单位管理费=工程费用×建设单位管理费率 工程费用=建筑安装工程费+设备工器具购置费 第二十七页，共七十一页。 2、勘察设计费:是指为建设项目编制项目建议书、可行性研究报告及设计文件所进行的勘察、设计、研究和试验等所需的费用,以及在规定的范围内由建设单位自行完成的勘察和设计工作所需的费用.(政府指导价和市场调节价) 勘察费一般民用建筑6层以下按3～5元/m 计算,高层建筑按8～10元/平方米计算;工业项目按10～12元计算.设计费按国家颁布的收费标准计算. 3、研究试验费.是指为建设项目提供或验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行的试验、验证所需的费用.这项费用按照设计单位根据本项目的需要提出的研究试验内容和要求计算. 4、建设单位临时设施费.新建项目这项费用一般按建筑安装工程费的1%记取,改扩建项目按建筑安装工程费用的0.6%计取. 5、工程监理费 6、引进技术和进口设备其他费用.包括出国人员费用、国外工程技术热暖来华费用、技术引进费、分期或延期付款利息、担保费以及进口设备检验鉴定费. 第二十八页，共七十一页。 三) 、与未来企业生产经营有关的费用 1、联合试运转费:按生产工艺设备购置费饿百分比计取 2、生产准备费.包括人员培训、生产单位提前进厂、设备安装调试等.按实际需要的费用来估算. 3、办公及生活家具购置费:一般按600～800元/人来计算 六、基本预备费估算 是指在初步设计概算内难以预料的工程费用,主要有: 1、在批准的初步设计范围内,技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用;设计变更、局部地基处理等增加的费用 2、一般自然灾害－造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用.实行工程保险的工程适当减低此项费用. 3、竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工厂呢感进行必要的剥离挖掘和修复费用. 第二十九页，共七十一页。 基本预备费=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设 其他费用) ×基本预备费费率 七、涨价预备费 涨价预备费是对建设工期较长的项目,在建设期内价格上涨可能引起的投资增加而预留的费用.费用内容包括:人工、材料、设备、施工机械的价差费,建筑安装工程及建设其他费用调整,利率、汇率变化等增加的费用. 涨价预备费的测算,一般按国家规定的投资综合价格指数,按估算年份价格水平的投资额为基数,采用复利法计算.计算公式为: PF=∑It [(1+f)t －1] n t=1 PF—涨价预备费; n—建设期年份数; I —建设期第 年的投资计划额,包括建筑安装工程费,设备及工器具购置费, 工程建设其他费及基本预备费. f—年均投资价格上涨率. 第三十页，共七十一页。 例题;某建设项目,建设期为3年,各年投资计划额如下:第一年贷款7200万元,第二年 10800万元,第三年3600万元,年均投资价格上涨率为6%,求建设项目建设期间涨价预备费. 八、建设期利息估算 建设期利息是指项目借款在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息.建设期利息的计算方法如下: 1、借款额在各年年初发生 各年利息=(上一年为止借款利息累计+本年借款额) ×年利率 2、借款额在各年均衡发生 各年应计利息=(上一年年末借款本息累计+本年借款额/2) ×年利率(复利计算) 各年应计利息=(上一年年末借款本金累计+本年借款额/2) ×年利率(单利计算) 第三十一页，共七十一页。 九、流动资金估算 流动资金是指项目投产后,为进行正常生产运营,用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所必不可少的周转资金.它是伴随着固定资产投资而发生的永久性的流动资产投资.其等于项目投产运营后所需全部流动资产扣除流动负载后的余额.项目决策分析评价中,流动资产主要考虑应收帐款、现金和存货;流动负债主要考虑应付帐款.流动资金估算一般采用分项详