公开市场土地投资拓展模式讲解.docx

“项目总及投资总培训”内部培训课程 【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】 《土地投资模式讲解》 目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享 1 常见买地模式 企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 过户 股权收购 意向性拿地 三旧改造 其他衍生类型 1 常见买地模式—直接招拍挂 签约主体 尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订《成交确认书》待项目公司成立后再签署《国有土地使用权出让合同》 (注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚 ，以防涉及转让产生税费的风险)。 土地闲置 在合同里需明确项目 交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防 范因土地闲置造成的 损失。 地价款支付时间 地价款的支付需与土地交付挂钩，争取地价款能分期支付（注意未交清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。 1 常见买地模式—土地一级开发 项目研究评估政府公开选择合作方谈定一级开发协议一级开发流程图 项目研究评估 政府公开选择合作方 谈定一级开发协议 确定合作方后签署土地储备合同合同签订阶段 确定合作方后签署土地储备合同 乙方投入土地储备资金甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿 乙方投入土地 储备资金 甲方办理征地农转用手续 及进行征地拆迁补偿 竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款完成土地收储后将土地公开出让土地出让 竞买人报名竞买， 竞得后缴纳地价款 完成土地收储后将土地公开出让 甲方返还乙方投资款资金 产生溢价的， 甲方返还乙方投资款 返还 对溢价进行 阶段 分配、使用 1 常见买地模式—意向性拿地 适用范围 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地 的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政 府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。 企业缴纳 合作 保证金 政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土地在一定期限内分期招拍挂出让 。 企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买， 并在竞得土地后进行项目的开发建设 保证金需要银行托管。 1 常见买地模式—土地使用权转让 注意：成本、税费、审查、用地条件 1 常见买地模式—股权收购 重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付 股权收购对价 股权转让价款 目标公司债务 土方等工程费用 拆迁补偿费用 常见买地模式—合作开发 1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益； 2、对方以土地作价入股，我司投入后期 开发费用，按约定比例分配收益； 3、对方以土地入股，部分变现，合作开发. 常见买地模式—三旧改造 企业参与三旧改造的模式 政府统一收储后出让  企业直接参与旧改  自行改造主体 吸收房开企业参与 。 收购改造 目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享 2 勾地等意向性开发 勾地协议需确立的实体内容 勾地协议解读 土地出让相关条件的设置 如何进行土地现场勘查 勾地等意向性开发 勾地协议需确立的实体内容 地块完成报批等合法手续、形成净地、完成的地块外围基础设施建设及地块平整、规划条件、规费优惠建好围墙、约定出让起始价上线、地块出让时间等。 注意：保证金（或诚意金）需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。 2 勾地等意向性开发 勾地协议解读 案例：湖南湘潭天易项目 2 勾地等意向性开发 土地出让相关条件的设置 项目经常设置的条件： 竞买企业的开发资质 竞买企业的资金证明 竞买企业以往的开发经验（或纳税经验） 竞买保证金的数额、地价款的支付时间 开竣工时间 带规划方案出让 开发企业驰名商标（或企业在全国的排名） 土地交付条件 政府行政干预等 勾地等意向性开发 案例分享 2 勾地等意向性开发 如何进行土地现场勘查 现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成本造价和地质灾害等几个方面考虑。 链接：土地勘查工作指引 目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享 3 土地一级开发整理 土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、企业参与、市场运作”的方式 注意：分清土地一级开发和项目二级开发的区别，界定清一级开发和二级开发的主体、权利、义务、资金等方面,避免关联交易. 3 土地一级开发整理 一级开发的目的 弥补政府财政不足，加快土地整理力度 把控土地出让的节奏，将各项开发工作 前置完成 提高土地获取的把握 获取大型项目的有效方式 最好采用公开招商或招标，签约主体原则