房地产项目全周期成本操盘手册.docx

工程本钱治理操作指引 第一阶段：立项阶段 1?1 本阶段主要工作内容 工作内容描述 可研阶段指口工程选址至土地摘牌前进展大悦城综合体土地可研、市场定位及研 判、专项分析的阶段，此阶段本钱治理的主要工作内容为：本钱调研及根底数据收 集、依据工程定位及招商定位进展可研阶段本钱测算。 工作阶段划分 地块选择阶段 了解地块周界及地质状况、周边实际状况，进展本钱调研，测算拿地方案本钱， 为拿地决策供给具体数据支持。 可研报告阶段 依据战略进展部、商业治理部、设计部确定的方案规划建筑指标进展可研阶段全 本钱测算。 1.2 本阶段重要工作操作流程、关键成果、阅历总结及风险点提示、各部门穿插 界面关 注点 12.1 本钱估算及可研分析 本钱调研主要收集类似工程本钱数据，为本阶段及后续本钱测算供给数据支撑， 主要包括：同城标杆商业综合体本钱数据、大悦城体系本钱数据、地块周边开发工程 本钱数据 〔主耍为地下根底本钱数据〕。根底数据主要为收集集团及城市公司本钱限额 标准。 1-2.2 可研阶段本钱测算及目标本钱编制 操作流程：依据工程规划指标、建筑标准及开发打算，最终确定可研阶段成 本测算及目 标 成 本 编 制 ， 并 通 过 集 团 二 级 评 审 。 序号流程描述贵任部门 序号 流程描述 贵任部门 备注〔如：前置条件、成 果或其他需留意点〕 1 进展 1.2-8 项+9.3 项成木测算編制及现金 流 支出打算 进展治理费、销倍费、资木化利息的测 算， 以及费用支出分析.融资方案分析以及土地所得稅缴纳的测算 商业费用测算 预算合约部 2 财务部 3 财务部 4 对全成木科目分项复核.避开漏项 预算合约部财务部 5 进展地价及货值的双因素敏感性分析.得出具 休财务测算抬标：如财务抬标不满足 要求.则营销、成木将重复序号 2 步骤： 如项发、营销认为满足某值的财务抬标可 实现.那即可以此为地价上线参与拍地 预算合约部营销部 6 依据财务的测算模型，完善全目标成木表 的 数据?并填报可研报告中成木局部 PPT 细化修订.通过集团二级评审 预算合约部 7 预算合约部 关键打算节点完成标志 关键打算节点 完成标志 集团标准工期 研阶段成木测算 通过集团二级评审 如与历史工程〔类似工程〕比照本钱，要明确比照的工程，多方面、多渠道了解获得相关竞品实际底价的本钱数据： 重视与基准本钱比较，对于偏差大的要重点说明； 对于不计容的面积〔避难层、架空层〕、红线外景观要考虑本钱；踏勘报告 的本钱关注点要完善〔特别是土方标高、沟渠.是否有混凝土.四至是否有市政用电的 迁移等对本钱影响，公建配套条件〔道路、开闭所〕等是否由我司实施： 寻常调研积存市场明星产品的建筑标准、产品标准配置和标准本钱，吸取进 入 公司产品线，形成标准，以提高拿地时方案及测算的速度； 关注方案经济性〔可售比、车位面积等〕： 特别对目标本钱科目中：9.1 工程治理费、9?7 商业开业选购费.11.1 商业治理费用、11.4 商业相关费用的取值进展关注，赶工措施费要充分预估； 各部门穿插界面关注点：由其他部门供给的数据指标应进展纸板签字确认° 其次阶段：设计阶段 本阶段主要工作内容 工作内容描述 启动/设计阶段指口工程拿地至总包确定的阶段，此阶段本钱治理的主要工作内容 为： 设计方案本钱测算、目标本钱编制、限额指标及建筑标准编制、合约规划编制、 招标文件 〔商务局部编制〕。 工作阶段划分 2.1. 2.1 方案阶段 依据方案调整，供给各方案本钱测算，编制合约规划及限额标准，深化并修正可 研阶段本钱测算，确立工程目标责任书版总投、现金排布及配置标准。 2.1.2.2 施工图设计阶段 通过审查招标施工图并结合方案图比照，提出图纸问题及本钱优化建议，确保施 工图测算指标在目标本钱范围内。 2.1. 2.3 招标阶段 以标准化招标文件与合同为蓝本，结合以往阅历和本工程口身特点，拟定与商务 相关的全部条款，尽可能商定全面、细致，提前杜绝后期争议发生，编制内容包括： 招标文件商务局部、招标清单及掌握价。评标时参与商务标评审，并进展清标分析， 验证准确性， 积存阅历数据。 2?2 本阶段重要工作操作流程、关键成果、阅历总结及风险点提示、各部门穿插界 面 关注点 方案本钱测算 〔1〕操作流程：依据设计方案、与本钱测算相关工程及运营条件，完成方案本钱 测算及本钱分析报告。 序号 流程描述 责任部门 备注〔如：前置条件.成果或其他碍留意点〕 1对进展本钱大项调研 1 对进展本钱大项调研?r 解标杆工程及大悦城体系配 宜标准 预算合约部 2 依据各方案进展成木测算，考农初始投资及运营维护 预算合约部 成木 阅历总结及风险提示： 预算合约部应介入方案设计各阶段，每一版方案均进展本钱测算，并以本钱指标 为决策重耍因素。