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如何系统进行商铺定价第1页/共43页 目 录一、两个重要前提二、六个步骤三、几种特殊铺的处理四、其他第2页/共43页 一、两个重要前提工欲善其事 必先利其器——《论语·魏灵公》 第3页/共43页 一、两个重要前提1、图纸 包括但不限于施工图（建施的平、立、剖）、景观图、效果图、结施、水电图等，建议营销副总花几天的时间全面细读图纸。 细读图纸主要有以下两个目的：第4页/共43页 熟悉自己的产品 全面了解商铺的开间、进深、面积、公摊、层高、交通体系、昭示性、立面、设备设施、燃气、上下水、隔油池、配电箱、空调位及冷凝水管、店招位等。做到对每个商铺心中有数。第5页/共43页 全面优化产品 设计部很忙，忙得根本没有时间看图。工程部更忙，忙得不会看图。除了你自己，基本不会有人提出优化产品。设计是设计院、规划院的事情，施工是总包的事情。 其实或许我们自己也认为，图纸是规划院、设计部的事情。第6页/共43页 全面优化产品的目的1、解决商铺设计通病；2、消灭个别可能滞销的商铺；3、提高商铺附加值；第7页/共43页 案例1：解决商铺设计通病原大商业外街立面，5.4米层高，门头仅2.7米。比例失调、展示面小。第8页/共43页 结合空调位、店招，调整为3.3米高第9页/共43页 烟道位于商铺中间，明显影响使用第10页/共43页 烟道与柱头合并，并压缩宽度。第11页/共43页 案例2：消灭个别可能滞销的商铺两个扶梯柱，严重影响商铺销售。后改为扶梯直接架在连廊的梁上，取消柱子。第12页/共43页 案例3：增加商铺附加值利用地形高差，双面开门，变2层为1层第13页/共43页 其实只要我们想到的可以增加商铺附加值、避免硬伤、优化使用空间的要求都可以提，改图并不难。（前提：总经理、设计副总）第14页/共43页 一、两个重要前提2、面积 测绘面积的核算将直接影响定价，建议私下找测绘公司，用方案图将项目所有商铺的面积都核算一次，以免出现后期面积难以找补回来的重大失误。第15页/共43页 二、六个步骤1、建立整体价格体系、核算总销收入2、建立影响因素权重体系3、建立价格表及勾稽关系4、设定基准铺5、反复修正6、落图第16页/共43页 二、六个步骤1、建立价格体系、核算总销收入 原则上决策文件给的商铺总销收入必须满足，但定价时不必拘泥于步行街和底商的概念，打破步行街和底商的界限，通盘商铺考虑定价。第17页/共43页 首期商铺开盘前，建立整盘商铺的价格体系非常重要。位置是决定商铺价格的最重要因素，商铺从来没有低开高走的说法。第18页/共43页 通常先定各条边及各层的整体均价，通过均价、面积核算总销收入，并通过总图观察各条边、各层的价差是否合理。（该均价可能和最终定价结果有一定的差距）。第19页/共43页 第20页/共43页 第21页/共43页 2、建立影响价格的权重系数表 区位、面积、开间进深比是三个最重要的价格影响因素，建立起这三个因素的权重系数表，将有助于更为准确、高效的定价。第22页/共43页 区位价差调整系数表区位段一层二层三、四层1100005000200020003-1000-1000　4-5000-20005-8000　根据不同区位，划分为5个区位段将最寻常的一段设为基础价差0根据不同区位，设定价差系数第23页/共43页 面积价差调整系数表面积(㎡)一层二层三层四层030以下100005000300025003030-4060003000180015004040-50200010006005005050-5910005003002506060-7000007071-80-1000-500-300-2508080-90-2000-1000-600-5009090-110-3000-1500-900-750110110-130-4000-2000-1200-1000130130-150-4500-2250-1350-1125150150-200-6500-3250-1950-1625200200以上-8000-4000-2400-2000第24页/共43页 开间进深比价差调整系数开间：进深一层二层三四层01:4-2000-1400-10000.251:3-1:4-800-560-4000.331:2-1:30000.51:2800560400第25页/共43页 3、建立价格表及勾稽关系 将所有商铺的基本信息（面积、开间、进深、区位段、层高等）输入价格表中。和前面的权重系数表建立链接关系。 价格表根据个人习惯建立，但是建立一个准确、高效、自动、逻辑思维清晰的价格表非常重要。第